深圳二手房成交量创十年新低：学区房遭重创，市场还会更冷吗

　　近几个月，深圳二手房成交跌出了“没有最低只有更低”的气势。

　　刚刚出炉的成交数据显示，8月深圳二手住宅成交量为2043套，同比暴跌超八成，逼近“1”时代。这一数据也创下了近10年新低。上一次深圳二手房成交量低于3000套，是2011年8月的1462套。

　　一个人口超2000万的一线城市，月度二手住宅成交竟然只有2000套出头，历史罕见。

　　消息一出，网友炸锅。有的网友欢呼：盼了好久，深圳高房价终于遇到铁榔头。有的立帖为证：晚点买房，立省百万。也有的态度“淡定”：供求未变，格局难换。

　　二手成交创近10年新低

　　自2月深圳出台二手房官方指导价之后，二手住宅市场犹如被“速冻”，成交量一跌再跌。

　　数据显示，8月深圳二手住宅成交量连续第5个月下跌，仅成交2043套，环比下跌20.1%，同比下跌81.96%。去年同期，这一数字为11322套。

　　值得注意的是，这已经创下了同期成交数据近10年来的新低。

　　来源：深圳住建局、深圳贝壳研究院

　　从上图不难看出，8月成交量一般来说不会太差。6000-7000套是正常水平，行情好的时候超过11000套。低于3000套则是少数中的少数，上一次低于3000套的成交发生在2011年8月。

　　即便是只看单月成交，2000多套也是非常扎眼的存在。2013年以来，比这还低的只有受疫情影响的2020年2月，当时的成交量是1667套；以及2019年2月，成交量为1997套。

　　这两次成交量极低的时间都发生在2月，都受到春节假期影响，而此次8月的成交并无假期等因素影响，市场之冷可见一斑。

　　学区房遭重创

　　自2月官方发布二手房指导价以来，二手住宅成交量持续下跌，4月-7月成交量分别为4877套、3027套、2575套、2557套。

　　不少人以为跌至2500-3000套，已经到了平台期，但8月成交量再下一台阶。分析人士表示，这与深圳7月末出台的学区房新政不无关系。

　　7月30日，《深圳经济特区社会建设条例（草案征求意见稿）》出台，提出推行大学区招生和办学管理模式，建立义务教育学校教师交流制度，以合理均衡配置教育资源。

　　罗湖区一头部中介经纪人告诉中证君，该片区的成交量自指导价出台后缩水近9成。“学区房新政影响也比较大，急卖的业主开始降价，降价幅度在20万元至30万元。”

　　此前的学区房“顶流”则成“重灾区”。百花片区是深圳学区“顶流”，片区内集聚了实验小学、百花小学、实验中学等名校，片区内的国城花园曾在2021年初曝出32万元/平方米的天价成交单价。

　　“新政对百花的影响很大。”该片区的中介陈凡（化名）告诉中证君，现在很多业主想降价，问题是降200万元都不一定有客户愿意接手。在政策不明朗之前，无论怎么降，大部分买家都保持观望状态。

　　市场还会更冷吗？

　　二手房成交量低迷，直接影响了买卖双方的心理。急卖的业主已经开始降价，而买方观望情绪浓厚，期待房价继续降。

　　深圳中原研究中心数据显示，8月，有64%样本房源价格下调。不仅是挂牌价，成交价也在跌。据Q房网数据研究中心统计，8月样本房源成交价与今年2月相比，下跌超过10%。

　　未来市场还会更冷吗？

　　Q房网数据研究中心认为，8月末，深圳22宗集中供应宅地重新挂牌，提出强化“房地联动”，下调住房销售限价等一系列措施。从一级市场开始，房价稳中有降预期已经形成。

　　但也有人认为，这只是拐点的开端，深圳楼市还未见底，原因之一在于成交数据具有滞后性。从一线中介人员的反馈看，实际成交情况可能更冷。

　　有分析人士认为，以往限购限贷的措施本质是限制消费侧，让新房二手房的购买变得低频缓慢，让杠杆下降。而此轮第二次集中供地下调土地“面粉价”，是从供给侧“动刀”，会让大家形成“面包价”也下调的预期，市场观望情绪会更浓，见底还言之过早。