秦虹：城市更新不是房地产开发 也不是大拆大建

　　经济日报-中国经济网北京9月8日讯（记者 马常艳）9月5日，中国人民大学教授、住建部政策研究中心原主任秦虹在中国城市百人论坛2020秋季论坛上表示，中国城市化发展到今天，要从过去注重土地红利转向未来追求效率红利，要重视城市更新。城市更新不是房地产开发，必须要抛弃房地产开发思维；城市更新不能用运动式的办法来推动，不能全部推倒重来、大拆大建。

　　回顾中国城市的发展历程，秦虹指出，中国城市发展速度非常快，取得了巨大的成就。到去年年底我国城镇化率达到60.6%，城镇化率超过80%的城市有20个，超过70%的城市有40个，排名前40的城市GDP占全国GDP总和的50%，中国城市发展对经济增长作出了很大贡献。

　　在秦虹看来，中国的城镇化和世界其他国家相比，有自己的特征，表现在：中国城镇化速度快，中国城镇化规模大，在城镇化的进程中人口集中化、农民向城市里集中和城市的郊区化是同时并进的。

　　秦虹分析称，过去中国城镇化的发展，城市建设的资金来源很大程度上来自于土地红利，靠获取土地红利来支撑中国城镇化的发展。但是中国的城镇化率已经超过60%，靠土地红利推动城市扩张式的发展格局是很难持续的。

　　秦虹认为，下一步，应该走城市更新的发展战略，从过去的土地红利到未来的效率红利。城市更新不能走过去的房地产开发的道路，不能推倒重来，并极大化增加容积率。如果下一步搞城市更新，再搞一轮走土地红利的老模式，全部推倒重来重建，透支土地，再透支土地红利，会为未来城市发展的可持续性带来很大的问题。城市更新不能用运动式的办法来推动，不能全部推倒重来、大拆大建。城市更新不仅仅是物质的更新，把低矮的房子变成高楼大厦，更多的是要和产业和城市配套同步更新。

　　房地产开发和城市更新有什么不同？秦虹说，房地产开发最重要的是获取土地红利解决增量问题，而城市更新要解决城市的综合性问题，既要有社会效益还要有经济效益和环境效益，也要实现经济目标使城市经济更加有活力，更要实现社会目标，使城市社会更加和谐包容，还要实现城市的可持续的环境目标。所以，城市更新特别需要履行政府的责任和市场参与，既不能完全由政府来包办，也不能完全推给市场。

　　秦虹强调，搞城市更新需要理念观念、政策法规、体制机制等方面的转变和完善。现在很多城市都在说要重视城市更新，但在理念观念上没有改变。如果在基础制度、基本规律上不够清楚，认识不清或者基本制度没有建立的情况下，就搞大规模的运动式的城市更新，可能会带来很大的后患。

　　秦虹认为，未来中国的城市发展要重视城市更新，实施城市更新战略是城市转型发展的重要方面，应该有四个方面的体现。一是在存量中获增量，实现城市集约化内涵式发展。二是在效率中求效益，实现城市低成本高质量发展。三是在传承中有变革，实现城市功能环境全面提升。四是在创新中谋发展，实现城市发展的新旧动能转变。