多地出台优化政策 激发土地市场活力

　　近期，多地出台针对土地市场的调整政策，优化土地出让条件，激发土地市场活力，包括下调保证金比例、延迟缴款时间、稳定住宅用地供应以及支持高品质、改善型住宅小区建设等。从近期情况看，部分城市土地市场出现复苏迹象。

　　多地出台新政

　　中国证券报记者梳理发现，不少地区出台的土地市场政策包括下调保证金比例、延迟缴款时间等内容。

　　广东省中山市发布的《关于优化土地供应促进房地产市场健康稳定发展的若干措施》明确提出，放宽竞买人资格要求、下调竞买保证金比例、优化地价款支付方式、加快项目用地开发建设、优化配套公建设施配建要求。

　　四川省泸州市住房和城乡建设局等五部门联合印发《促进房地产市场平稳健康发展的若干措施（试行）》提出，新出让的开发建设用地，按起始价的20%确定竞买保证金，出让合同签订后一个月内缴纳土地出让价款的50%；余款可按合同约定分期缴纳，缴款期限最长不超过一年。合理确定开发建设用地拍卖起始价和出让地块面积，支持在符合规划前提下，依法依规采取小面积地块出让方式，降低企业资金压力。对宗地面积100亩以上、企业按土地出让合同缴清价款且无违约违规行为的新出让开发建设用地，在具备单独规划建设条件下，可申请办理分宗建设用地使用权登记。

　　部分地区提出，稳定住宅用地供应。东莞市住房和城乡建设局网站近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的通知》，明确提出围绕“稳地价、稳房价、稳预期”目标，优化住宅用地出让条件；鼓励开发企业增加中小套型普通商品住房供应；合理确定住宅用地商业配比；稳妥推进城市更新工作。对分期缴纳土地价款的房地产开发项目，在签订《国有建设用地使用权出让合同》并缴纳不低于50%的土地出让金后，可办理用地规划、工程规划、施工报建等手续，加大助企纾困力度，加快房地产开发建设进度。

　　有的地区提出，支持高品质、改善型住宅小区建设。安徽省宿州市近日发布《关于促进房地产市场平稳健康发展的若干措施》，明确提出将按照供需平衡原则，科学编制供地计划，调整供地节奏。支持高品质、改善型住宅小区建设。对热点区域、重点地块，采取“竞地价与竞品质相结合”的拍卖方式出让土地，有效提升住宅品质，推动住宅产品升级换代。

　　部分去化压力较大的区域暂停土地出让。

　　5月23日，湖南省自然资源厅网站显示，省自然资源厅、省住房和城乡建设厅联合印发《关于落实房地产市场调控目标优化房地产用地审批的通知》，明确提出对商品住房去化周期超过24个月的市县，暂停新的商品住房用地审批，将商品住宅用地挂牌出让规模控制在上年度供应量的20%以内；对非住宅商品房去化周期超过36个月的县市区，除省、市重点招商项目和物流、加油加气站用地外，暂停新的非住宅商品房用地审批和挂牌出让。

　　提升拿地信心

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，整体来看，近期发布土地新政的地区，在改革措施制定方面更加精细，目标更加明确。

　　国家统计局数据显示，1-4月，房地产开发企业土地购置面积1766万平方米，同比下降46.5%；土地成交价款为955亿元，同比下降20.6%。

　　克而瑞研究报告显示，2022年以来，房企拿地信心不足。从拿地销售比来看，百强房企1-4月整体拿地销售比创近五年新低。前4个月仅销售TOP20强房企的拿地销售比高于平均值。前4个月，超过六成的百强房企未参与拿地。

　　从房企披露的4月份销售简报看，多数房企拿地积极性不高，新增开发项目数量处于低位。

　　万科A披露，2022年4月公司实现合同销售面积160.9万平方米，合同销售金额308.4亿元；2022年1-4月，公司累计实现合同销售面积793.6万平方米，合同销售金额1373.4亿元。2022年3月销售简报披露以来，公司新增加开发项目1个。2021年同期，公司新增加开发项目20个。

　　土地市场分化

　　采取“两集中”土地出让方式的城市成为房企拿地的主战场。

　　克而瑞研报显示，截至2022年4月底，今年以来百强房企拿地总金额中的83%用于实施“两集中”土地出让模式的城市。

　　部分实施“两集中”土地出让模式的城市，通过调整土地出让条件、增加优质土地出让比例等方式，减轻房企拿地资金压力，土地市场出现复苏的迹象。

　　中原地产首席分析师张大伟对中国证券报记者表示，预计采取“两集中”方式的城市土地市场会进一步分化。对于楼市去化表现不佳的区域，房企拿地会更加审慎。另外，从民营房企融资角度看，碧桂园、龙湖等房企通过创设信用保护工具的方式发行债券融资，为民营房企融资起到了很好的示范作用，未来民营房企融资有望进一步通畅，拿地积极性有望进一步提高。