重磅会议再释放稳楼市信号，房地产信贷融资“开闸”

　　继政治局会议后，又一重要会议释放了稳楼市的积极信号。

　　据新华社消息，18日，中共中央政治局常委、国务院总理在云南主持召开座谈会，研究部署进一步稳增长稳市场主体保就业。会议指出，城镇化是必然趋势，要稳地价稳房价，支持居民合理住房需求，保持房地产市场平稳健康发展。

　　“此次会议精神对于指导5月份及后续各地的楼市政策，有积极的作用。”易居研究院智库中心研究总监严跃进对第一财经表示。

　　今年以来，全国各地累计已有134个城市共出台了231次楼市纾困政策，不仅如此，资金面作为房地产的“源头活水”正在逐步开闸。

　　在15日央行、银保监会罕见出手下调房贷利率后，仅过了四天，就有20个城市积极响应，出现了低至4.4%的首套房贷利率。与此同时，已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道正在重新打开，“示范发债民营房企”名单不断扩容。

　　疫情冲击下楼市销售走低

　　根据国家统计局18日发布的数据，2022年4月，全国商品房销售额罕见跌破万亿元，仅为8134亿元，全国房价环比跌幅持续收窄的趋势被打断，仅一线城市房价保持环比微增，一二三线城市商品住宅销售价格环比总体呈降势、同比继续走低。

　　新房方面，被重点监测的70个大中城市中，价格环比下降的城市有47个，比上月增加9个，仅18城环比上涨，二手房价格环比下跌的城市更多，达到了50个。

　　销售市场冷情的背后，是疫情的超预期影响。一方面，受防控政策影响，部分热点地区房地产销售的开展和需求的释放受到限制；另一方面，疫情冲击实体经济，居民收入预期下降，市场信心恢复受阻。

　　严跃进认为，在疫情冲击下，3月以来特别是4月份，部分宏观经济指标明显转弱，若要稳住宏观经济基本盘，畅通地产循环是一大关键。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐表示，当前楼市急需扭转市场预期，从政策端来看，既需要通过财政补贴、减税等政策增加居民收入，并降低已购房群体偿债负担，也需要从供给端，加大对房企纾困力度，以畅通楼市循环。

　　自2021下半年以来，金融部门曾多次公开表态将促进房地产行业良性发展，本周从中央到地方又有一系列更大强度的新政出台，从政策和资金面解决房地产燃眉之急，推动市场良性回暖。

　　已有20城出现4.4%房贷利率

　　15日，央行、银保监会罕见发文直接下调房贷利率，《关于调整差别化住房信贷政策有关问题的通知》中称：贷款购买普通自住房的居民家庭，首套住房商业性个人住房贷款利率下限调整为不低于相应期限贷款市场报价利率（LPR）减20个基点。按照目前5年期LPR利率4.6%计算，首套房贷利率最低可为4.4%，是近七年来的最低点。

　　此前，根据贝壳研究院监测的数据，103个重点城市主流首套房贷利率为5.17%。上述通知发布后，各城迅速反应，仅仅过了四天，就有至少20城出现4.4%的最低房贷利率。

　　根据易居研究院智库中心19日发布的最新数据，广州、深圳、天津、济南、青岛、郑州、苏州、昆明、重庆、沈阳、日照、濮阳、常熟、胶州、南通、宜宾、无锡、常州、阜阳和西昌20个城市均在4天内迅速响应，出现了4.4%的房贷利率，涵盖了一二三线城市。

　　重庆一家房企相关人士表示，当日下午，重庆召集多家银行举行了“2022年重庆市场利率定价自律机制工作会议”，布置了房贷利率调整相关工作。

　　严跃进告诉记者，此次统计中所提及的“出现4.4%房贷利率”，主要指相关城市已有个别银行推出这一利率，但所在城市的正式文件或还在酝酿准备中。

　　“截至目前，各城市的房贷利率下调，还是停留在银行口头非正式通知的形式，预计后续相关城市会正式发文或进行窗口指导。目前各地银行在第一时间研究了‘房贷利率下限下调’通知后，已经在细化相关工作要求，部分银行表示要等总行相关政策的指导，也有部分银行提前对客户公布了4.4%的利率。”严跃进称。

　　分城市看，目前出现4.4%利率的一线城市有2个、二线城市有8个，三线城市有10个，这些城市在调整前的主流利率为4.6%~5.0%，本身已经处于较低水平。

　　此外，第一财经注意到，苏州、郑州、济南、昆明等城市，在央行调整之前首套房贷利率就已趋近于当时的下限值4.6%，而广州等地新政前的房贷利率处于较高水平，主流利率在5%以上。

　　严跃进认为，主流利率已经小于5%的城市直接下调20~60个基点的可能性很大，包括温州、中山、盐城、沧州、成都、扬州、上海等目前主流利率都低于5%，后续下调可能性更大。

　　信贷宽松在过去对楼市的刺激效应相对较强，因此此轮利率下调被业内视为重磅利好。

　　一方面，随着房贷利率下降，居民购房成本将大大减轻。以总价500万元的商品住宅为例，假设首付比例三成、贷款利率为2022年4月贝壳研究院口径百城首套房贷利率5.17%（LPR 57个基点）、贷款年限为30年、采用等额本息方式还款，月供额为19154元，购房总支出为840万元。当贷款利率下降至4.4%（LPR-20个基点）时，月供额将下降8.5%至17527元，购房总支出则将下降7%至781万元。

　　另一方面，近期不少城市针对首套房认定进行了调整，变相降低了房贷利率。3月以来，已有郑州、兰州、南昌、宁波等多个城市松绑“认房又认贷”，已拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭，可按首套房贷利率再次购买普通商品房。

　　贝壳研究院首席分析师许小乐认为，这一系列调整将改善房地产市场交易，加快房价筑底修复。

　　“示范发债房企”名单扩容

　　几乎与央行出手下调房贷利率同步，信贷端还有另一大利好消息出现——已经停滞多时的民营房企境内发债的融资渠道即将“开闸放水”。

　　2021年下半年起，房地产政策与资金一度全面收紧，境内融资方面仅剩下央企、国企还能继续正常发债。根据克而瑞数据，2022年一季度发债房企共有40家，债券总规模906亿元，同比下降57%，国企、央企占比高达56%。

　　对民企来说，融资形势将有望扭转。先是在5月16日，有市场消息称，龙湖、碧桂园、美的置业3家民营房企将从本周起陆续发行人民币债券，且创设机构将同时发行包括信用违约掉期（私募CDS）或信用风险缓释凭证（CRMW）在内的信用保护工具，以帮助民营房企逐步恢复公开市场的融资功能。上述三家房企均对第一财经表示，公司拟发行融资工具的消息属实。

　　紧接着，在19日，市场消息又称新城控股、旭辉集团也即将加入发债行列。其中，新城控股拟于近期在银行间市场发行一只中期票据，计划发行不超过10亿元，期限或为2 1年，创设机构将同时发行CRMW为该期中票提供信用保护。而旭辉则将于下周发行融资产品，涉及公司债及供应链ABS，覆盖CDS及CRMW信用保护工具，最终将依据审批流程决定先后发行顺序。

　　对于上述消息，同日旭辉集团相关负责人回复第一财经表示：“旭辉的确是第一批接到监管指导的示范民营房企，融资发行目前正在筹备中，待必要手续完成后，会以公告形式进行披露。”

　　而新城控股方面亦未对记者否认这一消息，但表示发债计划仍待定，有充足把握后将对市场公告。

　　以上回应从侧面证明，的确有一份“示范发债民营房企”名单存在，且不断在扩容。

　　为了减少投资者们的顾虑，接下来“示范民营房企”将采用“债券发行 信用保护工具”的模式，过去这种模式并不常见。

　　在融资利好影响下，地产股已经连日大涨。19日，截至A股收盘，南国置业、我爱我家、京投发展涨停，金科股份涨8.7%，新城控股、中国电建涨超7%，广宇发展涨6.1%，世茂股份、珠江股份涨超5%，ST粤泰、中南建设、光明地产、南山控股、栖霞建设涨超4%。

　　业内人士认为，探索市场化的信用保护工具，有助于引导市场修复对民企债券的投资信心，改善民营企业融资环境，助力民营企业健康发展。分析人士预计，接下来会有更多民企加入其中，从房地产政策和融资环境的边际宽松中获益，有利于行业信心进一步恢复。