小心！二线楼市的“放松潮” 开始了！

　　在三四线开启自救模式的同时，一个个不那么出众的省会们，也相继跳入楼市放松的大潮，前继后赴。

　　澎湃新闻4月5日消息，兰州印发《兰州市落实强省会战略进一步优化营商环境若干措施（第1号）》，明确楼市政策的调整变化，比较惹眼有：

　　降低买房门槛。个人买房无论商贷还是公积金，首套首付最低比例不低于20%，二套不低于30%；

　　这变动不得了！兰州从17年发布调控政策后，首套首付最低是不低于30%的，二套更是不低于50%，商贷如果原先房子没还清贷款，比例提升到60%！

　　减轻购房负担。贷款下发力度加大，如果一个家庭首套已结清贷款，二套就按首套比例处理。

　　换句话说，就是认房不认贷。

　　老人来投亲，家里生二娃或三娃的，可以在限购区域内，再来一套改善，加上前边两套，那兰州可是三套打底了......

　　“大礼包”落地，这意味着兰州继郑州、哈尔滨、福州后，第四个在楼市上放飞自我的省会，也算是共同引领了一次风潮。

　　这次政策大礼包既视感非常强，就像把前几个城市的“放松新政”搅拌一下又换上新名字。

　　个人认为，这类非顶尖省会（或非顶尖二线城市）的放松操作，大体就是如此。只是，郑州政策有效，当地楼市多少活跃，而哈尔滨目前还没有起色。

　　那现在兰州出手，后果又会如何？

　　1

　　兰州最大优势：甘肃中心

　　兰州在全国各省会里，算是比较“小透明”的。

　　七普435万人口，2021年统计公报3200多亿的GDP，这样放东部很容易就被一个普通地市摁地上摩擦。

　　有包括兰州银行在内的20家上市公司，有兰州大学、兰州理工大学等985/211高校，有诸多军工、航天企业驻扎，然而大多较低调，兰西城市群的发展也没啥起色，总体知名度恐怕还不如兰州拉面来得响亮。

　　就连兰州日报21年7月文章都提到，放20年前，合肥、无锡、苏州、济南这类万亿城市，和兰州差不多在一个起跑线上，2001合肥GDP也就360亿，兰州是340亿，半斤八两。

　　结果20年一过，合肥过万了，兰州3000亿还不到，这说明发展水平相当滞后了......

　　哪儿哪儿看都不行，兰州楼市想必也一塌糊涂？

　　此言差矣！兰州楼市虽没到现象级，但与周边银川、西宁比，那也是独具“兴旺”，究其原因，无外乎——兰州，是甘肃省的中心。

　　上边说它GDP3200多亿，但整个甘肃2021年才一万亿出头，兰州一城这就是独占三分之一。

　　说它人口七普不过435万，但整个甘肃也不过2500万，何况从六普到七普这十年，甘肃整体人口外流，而兰州却增长74万，常住人口增加20.5%！

　　当地地貌也出奇，“两山夹一川”，限制了发展速度，也限制了供地能力（2019年供地进不了全国前50），但正因如此，反而对楼市起到一定的助推。

　　而且不要忘了，甘肃有一个特点——少数民族人口占比较大。

　　图片来源：百度西北吧

　　从七普统计看，甘肃少数民族人口占比超过10%，相比六普，比例还提升了。这样的人口组成，让此区域有比较独特的文化特征，牢牢地把人口给“固定”了，让兰州省会的吸引力难以抗拒。

　　这也是为啥十年来甘肃人口略下滑，但兰州大幅上涨的原因。再加上西宁、银川离得近却没啥威胁，有竞争力的西安、成都、重庆离得太远，周围“卫星城”不成气候，兰州这中心，当得很稳。

　　2

　　曾经的“鬼城” 现在成香饽饽？

　　兰州区域地位加热了楼市，推高了房价，虽然人均可支配收入不高（2020年城镇4万出头，农村1万4），但根据诸葛找房数据，现在兰州二手房均价1万3往上。

　　这数字可不低，GDP达万亿的郑州，均价也不过1万3，而那边楼市目前都不稳，兰州房价的底盘就愈加显得飘摇了。

　　果不其然，调控一来，就出了问题。

　　在去年高强度调控下，原本保持向上趋势的兰州房价，开启了连跌，我翻看国家统计局70城房价指数，至少从去年9月开始，兰州新房、二手房价格就一路下跌，尤其二手房，在今年二月连同比也出现0.6%的下滑，看起来不妙。

　　而去年土拍也没好到哪儿去，据解码漫聊统计，2021年兰州推了195宗房地产开发用地，成交134宗，其中不管住宅还是商办用地，都出现大幅下滑。

　　这是调控之下（外加疫情），开发商们的信心缺失。

　　不过即便如此，兰州全年新房成交量倒没受太大影响，2020年卖掉8.16万套房子，到2021年大概是7.9万套，差距不大。

　　这是为啥？主要还是因为兰州的“中心”优势，毕竟周边买房需求还会延续很长时间，甘肃人口内循环上，兰州依旧是首选，想继续呆在自己熟悉的文化圈，也没啥别的地方可去。

　　兰州目前放松楼市调控，第一嘛刺激经济，新闻联播都说了，兰州旅游等产业受疫情影响严重，必须有增长点，而且2021年甘肃全省GDP同比增长6.9%，而兰州作为省会只有6.1%，只比庆阳、嘉峪关和甘南州高。第二的话，毕竟有三个城市破防在前了，跟进风险不大。

　　说起来，看土拍情况，发现兰州新区真的是这几年兰州拍地的大头，记得多少年前这边还被说成是鬼城，现在却一变成为了香饽饽。

　　澎湃新闻2020年12月消息，兰州新区实有人口超过46.5万人，同比19年增长超过10万，很惊人。

　　图片来源：兰州方程式

　　2020年土拍结果看，兰州新区也是全兰州卖地的二把手，虽然占比不及19年，但整个出让趋势是可以看出来的。城区可供地太少，新区就是以后的方向。

　　以上，兰州的放松，扩大了二线城市，或者说省会城市楼市松绑的阵容，当然对整体影响依然有限。毕竟这四个省会相对要弱一些，但这依旧是一个信号，是一个趋势，除了长沙要保持人设外，其他似乎也没有太大的负担。

　　这几个二线城市一时拼接成的“放松潮”，恐怕会愈演愈烈。

　　（免责声明：本文为叶檀财经根据公开资料做出的客观分析，不构成投资建议，请勿以此作为投资依据。）