百强房企盈利能力续降，告别“举债扩张”后如何寻找新模式？

　　出台近两年的“三道红线”政策将房地产行业推进调整通道，举债扩张的“高周转”发展模式已经退出舞台。在此背景下，百强企业的“规模”也不再是“万金油”。

　　3月31日，在北京举办的2022中国房地产百强企业研究成果发布会暨第十九届中国房地产百强企业家峰会，揭示了房企“增收不增利”日趋严重，长期低利润时代已经来临。面对新的增长逻辑，保证财务安全性和经营稳健性是前提，方能把握行业生态重构机遇。

　　百强房企“增收不增利”日趋严重

　　在市场调整期内，虽然去年房地产百强企业运用多种营销手段并加大线上及线下营销力度促进回款，但是与上一年10.8%的销售额增长率相比，仍然逊色不少。《2022中国房地产百强企业研究报告》(以下简称“报告”)显示，2021年，百强企业销售总额超过9万亿元，同比增长3.9%。

　　中指研究院常务副院长黄瑜指出，这一增速首次低于全国0.9个百分点，因为没有跑赢行业大势，市场份额也是微降，降至49.9%。可以看到，随着房地产行业进入加速出清、优胜劣汰的阶段，百强企业都出现不约而同的降速。

　　对于市场销售不畅的原因，北京泽信控股集团有限公司营销总监娄健认为，主要是客户信心还没建立起来，中国房地产市场是一个受政策影响波动的市场，随着宽松政策逐渐出台，市场将会有所起色。另外，目前三四线城市购房需求观望，也有疫情方面的影响。

　　值得关注的是，在百强房企营收与净利润保持增长态势的同时，盈利能力却持续下行。报告显示，百强房企营业收入均值达498.6亿元，同比增长19.3%。但由于营业成本上涨，净利润均值达56.2亿元，同比增长0.4%，明显出现净利润均值增速不及营业收入均值增速，“增收不增利”日趋严重。尤其是受新冠肺炎疫情、房地产调控政策持续、各类成本居高不下等因素影响，百强企业净利润率均值、净资产收益率均值较上年分别下降2.2个、1.8个百分点。

　　黄瑜认为，地价高企和房地产去金融化限制了房企盈利空间，这也意味着行业长期处于低利润时代。不过，对于区域深耕型房企，则可以集合资源降低成本、享受到高市场占有率的红利。

　　“举债扩张”的增长逻辑不可维持

　　“三道红线”政策出台是房企的一个转折点。百强企业通过提前偿还债务、调整债务结构等方式缩减债务规模。报告显示，2021年百强企业剔除预收账款的资产负债率、净负债率的均值分别为69.5%、77.1%，较上年分别下降0.6、3.6个百分点。短期偿债能力略有提升，现金短债比为1.6，较上年上升0.1，均已基本合规。

　　值得关注的是，在融资收紧叠加偿债高峰期，市场调整销售回款压力较大，企业现金流面临更大挑战，这也意味着此前房地产“举债扩张”的增长逻辑不可维持。

　　报告显示，2021年，房地产行业共实现非银类融资17652.2亿元，同比下降26.3%，行业融资收紧态势显著。其中，除ABS外，其余融资渠道同比均出现不同程度下滑。相比之下，国企融资能力较强、成本较低，2021年国内信用债融资占比达75%，融资成本3.98%。与此同时，区域型房企负债水平相对较低，整体财务基本面良好。

　　对此，黄瑜认为，由于多家高存货、高周转、高杠杆模式房企面临流动性危机，此种模式的弊端已经显现，房企需逐步改变经营模式。而未来百强企业在加大营销回款力度的同时，应紧抓政策窗口期，积极拓展新的融资渠道，通过并购融资、绿色债券、ABS等方式补充资金，有效管控风险。

　　不动产投融资企业蔚然控股有限公司董事长韩成名表示，之前高负债、高杠杆、高周转的企业出现流动性问题也在意料之中，事实上，“三高”模式的企业也很难维持。经过这次行业危机之后，房价一直上涨的执念出现了动摇，“房住不炒”让购房者更加理性面对房地产市场。虽然整个房地产市场杠杆率下降了，但市场风险更低了，既有利于国家宏观经济发展，也有利于市场平稳，维护住房消费者合法权益。

　　虽然目前房地产大环境还有待进一步回暖，但是韩成名坚定看好不动产领域，他认为企业关键在于行稳致远。

　　洗牌格局下“稳”字当头

　　值得关注的是，2022年以来，全国已有超60个城市从降首付比例、下调房贷利率、提高公积金贷款额度、发放购房补贴等方面放松了房地产调控政策，促进合理购房需求的释放。在信贷环境和调控政策持续改善的情况下，购房者预期和置业信心有望逐渐企稳。

　　而对于房企来说，在业内人士看来，需要调整经营方式，发挥综合运营优势，适应行业调整周期；以适度杠杆、适量存货、高效运营维持业务高弹性，来适应市场分化、调整、洗牌的格局。

　　“早些年房企追求规模，后来追求毛利率、净利润，事实上，单纯追求规模和利润都已行不通，随着行业毛利率、净利润持续降低，正在逐渐向制造业靠近。”娄健如是说。

　　娄健进一步表示，对于企业来说，重要的是平稳运转，通过降本增效进行精细化管理；做好产品和服务，持续深耕一个区域，往往会收获意想不到的结果。

　　而在韩成名看来，作为不动产投融资企业应在资产选择上更加谨慎，聚焦区域，比如聚焦长三角、大湾区、成渝都市圈等，对交易对手也会更加挑剔，包括对企业发展质量、发展布局都会有更高的要求。在进行风控体系升级的同时，对于一些资产评估，特别是资产的流动性把控上会更高。

　　“未来房地产企业的发展趋势是：大非强、稳能强，唯有强者才能把握行业生态重构机遇。”黄瑜表示，房企要做稳、做强，需要“稳”字当头，管控风险；强化运营，提质增效；聚焦主业，延伸服务。