市场寒冬，价格腰斩，要不要为父母和孩子来个抄底消费？

　　1

　　国内楼市从来没有像现在这样慌乱过。

　　1、从去年底开始，三道红线制约开发商，贷款红线制约银行，土地出让金划归税收制约地方政府。

　　过往楼市飙涨的三大推动因素，全部被套上了紧箍咒。

　　再然后通过二手房停贷，卡死了楼市流通性；通过二手房价格指导卡死了高收益预期。

　　至此，开发商、银行、地方政府、炒房客四维一体的大网已经织成。

　　2、在政策高压之下，最先是房企接连暴雷。

　　宇宙第一房企暴雷的故事已经众人皆知。最近，则是在万科身上狠狠割了几百亿的宝能也爆了。下一个会是谁？

　　在房企之外，现在连土地也不香了。预计八月中旬拍地的深圳最先跳票，原因是房企报名严重不足，接着天津、青岛、上海、济南、南京、苏州，还有刚刚的杭州，接连宣布拍地跳票。

　　房地产的政企博弈已经到了这个程度！

　　3、民间情绪进入到08年金融危机之后的最乱时刻。

　　很多人忽然发现，在这一刻，自己对楼市原有的认知和思考方式，基本全部作废。

　　路径依赖不再管用，判断方式也不再管用。

　　深圳楼市接连降价，二手房价格腰斩；杭州二手房挂牌达到15万套，新挂二手房开始几十万的降价。

　　结果就是，唱空楼市的人越来越多。

　　高压政策和市场情绪的多重叠加，让楼市进入到了至暗时刻。

　　这就是眼下的国内楼市，这就是最真实的现状。

　　2

　　但是，我们必须要辩证地来看问题。

　　对于楼市来说，高层不管是全力打破暴富神话，还是打破民间对于楼市跑通胀的信念。

　　这都是表象， 其核心依然是在引导住宅回归居住，扼制楼市投机化和金融化。

　　楼市无罪，金融其罪！

　　所有目的都在于，让凯撒的归凯撒，让人民的归人民。

　　再联想到最新的七普，教育、住宅、医疗、养老，正在成为压在年轻人身上最重的四座大山。

　　高层正在全力一一推翻，只有这样，社会的整体生育率才会上升。

　　幼有所教、老有所养，这是建党第二个百年划定的共同富裕的最基础愿景。

　　所以，以民生为主导的服务功能，这就是我们接下来研究楼市时，一个很核心的原点。

　　就在一周前，米宅去了一趟云南考察。这一趟的主要目的，就是旅居度假产品的最新调研。

　　我们先去了昆明、从昆明坐高铁区的大理，大理飞西双版纳。

　　文旅市场已经冷了好几年了，为什么现在要去考察文旅市场？

　　因为我们认为，以养老和度假为主的旅居产品，现在才算正式进入到轨道。

　　在此之前，很多人对文旅的认知都是错的，大部分人都在以投资城市地产的角度来看文旅地产。这也是几年前的一波热潮之后，文旅地产忽然爆冷的原因。

　　这是认知错位之后的市场反省。

　　所以，在几年的冷冻期后，我们可以看到文旅市场的现状是：

　　1、文旅市场到了最冷的时刻。

　　西双版纳在前几年高点时候能卖到18000，但现在普遍回落到了8000。

　　几年下来，云南市场很多撑不住的中小开发商，该烂尾的烂尾了，该跑路的跑路了，再叠加国家政策比如说两道红线之类的限制，导致整个文旅市场在大洗牌。

　　2、之前很多文旅盘都处在湖边、风景区，这导致很多老项目在近几年严厉的环境整治中，受到很大影响。

　　入住了都能被拆除的项目有很多，比如说滇池边的古滇名城；

　　虽然没被拆除，但是无法正常网签的项目很多。比如说，在大理海西的苍山脚下，从北向南一线，有很多个文旅项目，但是不仅99%的项目是40年产权，而且99%的项目土地都有问题。

　　这导致海西文旅基本全部在内购，重要的是，这些土地问题并不是通过时间就能解决。属于完全无解型。

　　3、最重要的一点是，经过几年的淘汰，云南文旅市场负面基本出清。

　　中国很大，但能做文旅的地方只有两个，一个是海南、一个是云南，但海南封关后，楼市基本无解。所以，只剩下云南。

　　大趋势是，文旅产品是强需求市场，这和中产阶级群体越来越庞大直接相关。

　　在前天的最高层经济工作会议中，直言要打造中间大、两头小的橄榄型社会财富结构，中产阶级将迎来爆发期。

　　比如说，中产阶级最多的地方是长三角。近些年，宋卫平在长三角做了很多小镇。但这些连远郊盘都算不上的小镇却卖出了主城核心盘的热度。

　　很多人看不懂，但原因大概两个：

　　中产阶层的消费升级；

　　消费升级影响下，人们对美好生活的追求。

　　这跟大趋势有关。眼下中国商业升级的大趋势，就是为不断满足逐渐崛起的中产阶级，满足中产阶级的消费需求升级，满足中产阶级对美好生活的向往。

　　这也是具有美感、品质感、设计感的事物迅速崛起，并且越来越受市场追捧的原因。

　　买长三角小镇的人和买大理和西双版纳的是同一拨人。

　　庞大的市场需求，叠加市场正处在周期底部，价格腰斩，眼下就是买云南文旅最好的时刻。

　　3

　　但是， 最忌讳的就是再犯几年前的错误，用投资城市地产的心态去买旅居。

　　这个时刻，买云南必须坚持几个原则：

　　1、买云南要彻底的去投机化。

　　旅居一定是建立在自住、自需、老人过冬和养老基础之上的。

　　文旅没有投资价值，只有自住价值。它是中产阶层在城市生活之外的补充， 旅居是一次家庭美好生活的消费 。

　　前些年很多人的口号是——逃离北上广，躲进苍山洱海间。这是将营养品当成了主食，是一种变相的营养不良。

　　城市生活才是主色调。

　　2、买文旅产品不建议用杠杆。

　　房地产投资最重要的一个工具就是杠杆，但文旅是纯消费产品，和你媳妇手上戴的钻石戒指，背的LV的包并没有本质上的区别。

　　在政策去杠杆之下，眼下你能做到的每一次杠杆都很珍贵，不要用在消费品上。

　　这就像首房首贷的房票很珍贵一样，一定要用到效用最大化的地方。这个地方肯定不是文旅。

　　云南的文旅， 只适合全款100万资金之内，最好可以买到拎包入住的两房和三房 ，这就是最好的选择。

　　3、以上两条是底线，如果全部排除，那你就可以考虑云南了。

　　但云南并不是随便就可以买。

　　所谓文旅，一定是可以给你带来震撼的地方，不管是风景、还是人文，一定是能让你忘掉繁杂的世俗生活，进入到异域空间，可以让你的父母和孩子见识风景、休养身心的地方。

　　这就是我们为什么排出掉昆明的原因，这里和你日常生活的城市没有任何区别，还更小、更破。你只不过是从一个更大的城市来到了一个更小的城市。

　　滇池的号召力并没有大到可以让人托付。

　　大理的优势在于，这里的苍山洱海是取得全国共识的地方 ，放眼全中国，这里就是最大的小资的胜地。

　　不管是从海东的环湖路眺望苍山白云，还是天龙八部里苍山脚下的大理三塔，以及大理古城的一顿老白族餐食，抑或无数的跑车载着形形色色的小姐姐在海边飞驰……

　　你从这里得到的，是迥异于你过往的几十年的生活。

　　西双版纳的优势在于，这是国内最具东南亚风情的地方 ，是这里的热带雨林和植物王国。一个月前，西双版纳的象群一路北行，吸引了整个世界的眼光。

　　也是除了海南外，唯一的一个暖冬的地方，这对于北方的老人过冬来说，无比重要。

　　最像东南亚却又比东南亚更便捷和安全，这就是西双版纳的价值。

　　所以，放眼整个云南，只有大理 版纳 腾冲，才具备文旅的基本属性。

　　这就像在海南，只有东岸才具备文旅属性，才值得买；

　　这就像在海南之外，同一区域的北海、防城港一定要放弃一样。

　　4

　　1、文旅不是投资品，一定不能站着投资的角度去买，它是城市生活的补充，是消费品；

　　2、不建议用杠杆，不值得。最好的文旅产品是70万到100万的总价，可以买到拎包入住的两房到三房；

　　3、一定是配套第一，开发商第二，产品第三。

　　云南只选大理 版纳 腾冲 ，选这三个地方，你选的是诗和远方 东南亚异域风情 原始风味。

　　旅居和城市地产不一样，最重要的不是房子，是生活的柴米油盐。这需要更完善的配套，包含医疗、生活消费、日常休闲。

　　配套的丰富度影响的是你日常生活的浓度，浓度越高越好。

　　要选择一线开发商的产品，原因很简单，因为财力更雄厚，最不容易烂尾，配套落地起来也会更全面。

　　4、现在就是买文旅最好的时机， 原因有很多：

　　因为所有负面已经全部出清；

　　因为价格已经腰斩；

　　因为在环保硬性条件下，和海南封关之后的海景房一样，最优质的文旅产品正在越来越稀缺；

　　因为有中产阶级和养老群体庞大的需求支撑…………

　　5、专业的事要相信专业的人，你只需要考虑自己的需求，剩下的都交给米宅。

　　米宅旅居已经有6年时间经验，很专业，也是整合资源的一把好手，专业的事交给专业的我们，我们帮你选到好城市、找到好项目、谈到好价格，一条龙服务。