2022全国首轮集中供地盘点：供应缩量流拍缓解

　　随着苏州本轮集中供地落下帷幕，截至5月11日，全国20座主要城市完成了今年首轮集中供地。这一轮集中供地最终录得了较好的结果——流拍率大幅下滑，且部分热门地块引起多家房企的关注，这显示出市场信心正在恢复。

　　在本轮集中供地中，各地政府为了确保土地的成功出让在规则上做了较大的让步，也展示了良好的姿态，例如降低了保证金的门槛、取消部分地块的销售限价等，这都能够提高房企的积极性。

　　尽管如此，受到大环境的影响，在这一轮集中供地中，虽然零星有民营房企的身影出现，但整体仍然是国企央企主导。以广州、深圳两座城市为例，广州最终成交的17宗地块中，有2宗被民企拿下；而深圳的地块则全部由国企央企或其联合体摘得。

　　在当前的行业运行规则之下，土地市场预计未来仍将维持这种格局。

　　克而瑞研究中心在近期的一份研究报告中指出，各地积极调整供地端策略应对市场变化及政策端利好消息的影响下，预计二季度少数重点城市土拍或将有所回温。但受制于多数房企资金压力仍未得到实质性纾解，大部分城市的地市热度仍将维持在低位。

　　多地出现热门地块

　　与去年最后一轮集中供地几乎零溢价相比，今年首轮集中供地多座城市均有热门地块出现。

　　其中，合肥因其推出了多宗“压箱底”的地块而受到房企热捧。根据中指院发布的数据，合肥2022年首轮集中供地共推出19幅地块，除2幅保障性租赁住房用地外，17幅涉宅用地均溢价成交，其中更有15宗地价触顶进入“竞品质”阶段，揽金149.78亿元。

　　而刚刚结束的苏州集中供地，也有亮点出现。

　　在5月10日的竞拍中，位于苏州工业园区的一宗地块就受到了房企的热捧，其最终以36.16亿元、溢价率15%成交，竞得人是招商蛇口；而在前一日，大悦城则以10.52亿元拿下苏州高新区一宗地块，其溢价率也达到12.5%。

　　一个公认的事实是，由于当前的市场不确定性较高，因此多数房企在地块的投资回报率测算上会更加严格，体现在土地市场上则是周转快、回报高的核心地块会更加受到关注。

　　一位总部在深圳的龙头房企人士告诉21世纪经济报道记者，“现在买地比以前更有规矩了。不能做亏本生意是底线，但现在还不仅是这样，是一定要有得赚，还不能压太多资金在里面。”

　　中原战略发展中心总经理车德锐也表示，现在土地市场是买方市场，在这样的市场里面，只有资金充裕的房企才会出手，而他们要的是“好货”。

　　由此，房企们对优质地块的追捧自然是一种趋利的市场行为。例如，广州今年首轮集中供地中有的地块就吸引了超过20家房企的报名竞价，一些久未现身的房企也居于其中，最终被中海以27.19亿元并自持9%住宅收入囊中。

　　而深圳的集中供地中，万科与人才安居联合体也和华润在宝安尖岗山地块上较劲多时，最终万科联合体笑到了最后。

　　但并非所有的地块均能够有高热度。与热门地块受到关注并行的是，多数地块最终都以底价成交，且多数由地方城投平台摘得，颇有“托底”的意味。

　　以长沙这一轮集中供地为例，拿地企业除了中海、华润和招商蛇口以外，本土国企开福城投、雨花城投、望城城投、长沙交通集团和麓山控股也多有斩获；东莞首轮集中供地中，推出的8宗地块仅成交2宗，热度也暂时未有明显回升。

　　供应缩量，规则友好

　　总体来看，这一轮集中供地热度是在缓慢回升的。

　　从重点城市来看，广州去年最后一轮集中供地的流拍率是24%，而今年第一轮则是5.6%；长沙去年也一度遭遇过半土地流拍的局面，在今年的第一轮集中供地中，长沙也录得了全部成交的成绩。

　　事实上，如果仅以流拍率来衡量土地市场的热度而得出土地市场迅速回暖的结论或许有失偏颇。因为，本轮集中供地在供应量上相较于去年有较明显的缩量，而且规则上有明显的优化，这些都降低了流拍的风险。

　　据中指院统计，今年19个已完成或公告首次集中供地计划的城市中“竞配建”的城市数量为0，而去年首次、第二次、第三次供地分别为11个、2个、0个；“竞自持”面积的为3个，而去年首次、第二次、第三次供地分别为10个、6个、3个。

　　从具体城市来看，以深圳为例，深圳本轮集中供地虽然仍限制商品房销售价格，但对比之前周边地块的限价来看，本次部分地块的限价有所上调，这也为房企留出了更多的利润空间。

　　又如成都，其竞销售型人才公寓转为直接摇号，利润空间提升，房地价差普遍提高；而厦门的回炉地块则降低起拍价和捆绑配建面积；长沙部分回炉地块也取消捆绑自持，也有部分地块取消新房限价。

　　不仅规则进行了调整，在供应规模上，本轮集中供地各地政府也采取审慎态度。据诸葛找房数据显示，截至4月25日，19座城市第一轮集中供地共计推出443宗涉宅地块，较去年第三轮供应下降33.38%，较去年首轮下降45.04%。

　　而中指院的数据则显示，今年1-4月，全国300城共推出各类用地规划建筑面积49900万平方米，同比下降23.9%；成交规划建筑面积39850万平方米，同比下降30.9%；平均溢价率为4.4%，较去年同期下降13.6个百分点；各类用地出让金达7322.8亿元，同比下降50.9%。

　　从目前拿地房企的情况来看，多数房企的审慎也仍表现得十分明显。

　　根据中指院统计，2022年1-4月，前100企业拿地总额3626亿元，拿地规模同比下降55.9%。TOP100门槛值为12亿元，较2021年4月下降10亿元，前100企业招拍挂权益拿地总额占全国300城土地出让金的比例为51.5%。

　　由此看来，房企拿地的信心尚待进一步恢复。

　　广东省规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉此前也表示，各地首拍，国企央企主导，城投平台活跃，一方面是托底土地，避免地价下行对土地市场和楼市的冲击，确保稳地价、稳房价、稳预期。另一方面，在区域开发、互联互通等任务比较艰巨的情况下，预计国企央企继续占主导，并借此让楼市上下游回升，才能实现地产稳定、化解企业风险的目标。