刚需入场置换增多，3月北京二手房成交“微热”

　　目前，北京房地产市场已步入3月传统楼市“小阳春”。从二手房市场反馈来看，购房者看房活跃度明显提升，市场的观望情绪在减弱，购房者的决策周期也有所缩短。不过，今年3月北京二手房市场的升温虽然明显，但成交仍旧集中在一些热点区域。

　　从成交数据来看，诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，环比增长89.10%，但仍不及去年同期，同比下跌28.87%。业内人士表示，这一成交量只能说“微热”，还谈不上“火爆”，预计4月北京二手房成交量可能保持在1.5万套以上的水平。

　　机构统计数据显示，今年3月，北京二手住宅成交15771套。新京报记者 陈哲婉 摄

　　3月北京二手住宅成交15771套

　　“在楼市维稳信号下，今年3月份北京二手房成交量呈现回暖上升的状况。”21世纪不动产莲水怡园店经理杜卫芳以马驹桥商圈举例道，“3月第一周，马驹桥商圈单周成交量在20-25套，成交房源标的基本以250万-300万元为主，市场还是以刚需客户购买首套房为主。”

　　在朝阳区常营商圈，21世纪不动产褡裢坡地铁店店东崔国胜告诉新京报记者：“常营商圈在3月初延续了春节后2月份的市场行情。受货币政策宽松影响，区域主要是以刚需客户为主，客户入场动力信心较足，市场有回暖迹象。从今年3月实际成交的房源看，客户售房动机大多基于教育、工作等置换因素。”

　　崔国胜认为，北京二手房市场一直保持着大闭环的状态。据不完全统计，现在常营商圈在售挂盘房源中，售房原因为再次置换需求的占比约60%以上，所以，外部刚需客户入场会推进置换客户交易，房源挂盘量基本属于持平状态，刚需盘释放量更多一些。

　　马驹桥、常营商圈只是北京二手房市场升温的一个缩影。从整体市场来看，来自诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年3月，北京二手住宅成交15771套，环比增长89.10%。目前，北京二手房市场需求稳健，政策松动下市场敏感度更高，恢复速度较快，但由于市场信心完全恢复需要一定时间，加之去年3月北京二手房市场热度较高，因此，今年3月成交量仍不及去年同期水平，同比下跌28.87%。

　　麦田房产分析师认为，从网签数据来看，今年春节后北京的二手房市场恢复比较迅速，月成交量超过1.5万套。放在近半年来看，是一个比较不错的数据，但考虑到2月份受春节假期影响，部分搁置的购房需求在3月份阶段性集中释放，这一成交量只能说“微热”，还谈不上“火爆”。

　　值得一提的是，今年3月北京二手房市场的升温虽然明显，但主要成交仍旧集中在热点区域，更多的非核心区域，成交量并未出现明显升温。

　　“北京二手房市场出现区域分化的状况，有的区域成交量好，有的区域成交量一般。整体来看，3月二手房市场比2月好一些，成交量起来了。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋表示，其门店所在的五棵松区域，以高端改善小区紫金长安为例，3月20日之前成交了2套，3月20日到月末无成交。而万柳等热点区域，3月份成交量较大，单月成交40套左右。

　　部分区域带看增多、成交周期缩短

　　从市场反馈来看，北京二手房成交量的回升，与带看量增加、成交周期缩短等有关。根据麦田房产数据显示，今年3月份带看量比2月增加47.6%，其中3月下半月的日均带看比上半月热度持续提升。此外，市场的观望情绪在减弱，购房者的决策周期在缩短。3月份客户平均成交周期比2月缩短4.4天。

　　“随着北京二手房市场升温，买卖双方心态发生了变化。卖方因换房需求、资金周转等原因急需变现，所以在价格上与之前相比有所松动，市场有利于买方。而购买首套房的刚需客户了解市场的变化，表现非常活跃。”杜卫芳表示，从带看数据上看，其所在的马驹桥区域门店经纪人平均带看量达到20组/月，个别突出的经纪人带看量达到32组/月，相较此前，带看量出现明显提升。从成交周期来看，买卖双方交易时间缩短了，以3月最后一周签约的一套莲水怡园小区南北两居房源为例，从获客到实地看房再到签约，基本不到72小时。

　　“银行放款速度加快，也会使再次置业的购房者交易周期缩短。原来换房周期需要5-6个月，按照现在一般的商业贷款计算，一买一卖两个交易周期大概3个月就可以完成。”崔国胜如是说。

　　对此，58安居客房产研究院分院院长张波表示，去年年底以来房贷的调整对于市场的影响为主因，虽然北京首套房、二套房贷款利率仍维持上浮利率，但审核及放款速度明显加快，从而拉动市场成交量的提升。

　　从价格方面来看，根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示，今年3月北京二手住宅市场均价为57502元/平方米，环比上涨1.61%。政策及信贷层面适度纠偏，使部分业主对价格预期增强，涨价信心有所上升，带动二手房市场价格微涨。不过，根据诸葛找房数据研究中心监测的城市情绪指数来看，今年3月北京市场情绪指数为-0.62，仍处在观望区间高位，预计接下来，北京二手房市场热度或会有所回升，但幅度不会太大。

　　在挂牌价格方面，58安居客房产研究院统计数据显示，今年3月北京二手房挂牌均价为58941元/平方米，环比微涨0.49%，同比上涨1.22%。对此，张波分析称：“自去年10月开始，房价经历了一波下行，今年一季度市场总体呈现恢复性波动，近期二手房的挂牌价格维持小幅振荡。”

　　业内：预计4月成交量保持在1.5万套以上

　　未来北京二手房市场会怎么走？合硕地产机构首席分析师郭毅表示，今年3月北京二手住宅已经站稳了1.5万套这一市场“阴晴线”。从目前整体市场来看，二手房回暖更多取决于信贷政策放宽后，整体二手房流通速度加快带来成交量的集中签约，但从市场整体基本面而言，并不存在整体升温和价格普涨的可能性。

　　展望4月份市场走势，郭毅分析指出，预计4月北京二手房市场可能保持在1.5万套以上的销量水平，由于北京二手房市场挂牌房源量保持在一个高位水平，新房市场的供应量也处在相对集中释放的状态，供应基数较大，因此，预计未来二手房市场在保持销量升温后，价格方面也不会有太大波动。

　　“总体来看，北京楼市后续进一步出台放松政策的可能性较小，更大层面会在房贷利率层面进行微调。在稳定楼市的同时，防止出现市场热度快速提升。在此背景下，预计4月北京二手房成交量有望进一步提升。”张波如是说。