买房的错误决策，你中招了吗？

　　去一线城市打拼，闯下一片天地，一直是很多年轻人的梦想和毕业的第一选择。然而想要扎根下来，怎么能没有一片属于自己的立足之地呢？但是，买房特别是一线城市买房，技术含量很高，而且你一辈子也操作不了几次，往往缺乏实战经验，最终导致错误决策。

　　这段时间我对从象牙塔出来工作的14年进行了复盘，回顾了几个关键错误决策，注意是错误决策，发现基本和楼市有关。

　　实话实说，作为80后，我们毕业以后的走向往大了说，和国家命运息息相关；往小的方面说，和楼市紧密联系。

　　这中间的一些决策，对我们以后命运的走向，回头看影响还是非常大的。一旦失误，会走很多弯路。如果在买房过程中能避免这些错误决策，相信现在的生活会更宽裕。

　　以下是我总结的关于买房的七条错误决策以及避坑心得，希望大家引以为戒。

　　1

　　买小房过渡

　　作为五线小城的做题专家，2007年研究生毕业以后来上海求职。工作以后，单位办下了上海户口并帮忙落在集体户，然后面临的就是住房问题。

　　当时的想法就是要扎根下来，不买房不行，毕竟把户口迁移到房子里是很现实的问题。所以从职场安定下来，第二个月开始就骑自行车到处转悠，一个小区一个小区看过去。

　　当时纠结的问题是先买个小房子过渡后面置换还是先买个大二房一步到位，左右摇摆不定。之后2008年11月国家出台4万亿政策，2009年新年后上海房价扶摇直上，我着急了，当年6月在一开始圈定的几个小区之中急匆匆地抢了一套小二房，朝向户型都很一般。

　　现在回头总结看：

　　一是目标不明确，不清楚自己究竟想要什么，对地段学区配套没有清晰的规划；

　　二是不想压力大，想先买个小房子过渡，把压力留给今后；三是对国家宏观政策不敏感，2008年11月出台救市政策，但是上海楼市是从2009年3月起才开始大涨的，如果当时政策刚一出台就加快购房节奏，挑选余地会大得多。

　　避坑心得：

　　购买首套刚需房时尽量不要考虑过渡方案，这个是劣质思维。一定要充分利用首房首贷的优势，尽最大能力尽一切可能购买超出自己预算能力的房子。

　　此外，考虑到以后房地产税试点，方案对首套房一定会比较友好。起点高，你今后才能踏上增值的快车道，这点浅显的道理，你必须要懂。

　　2

　　忽视房龄

　　一线城市目前已经是存量房市场，二手交易为主。新房要么地段偏远，要么价格奇贵无比。但是在我购房的年代，新楼盘还是比较多的。

　　记得当时上海浦东金桥板块新开了一个楼盘，叫“碧云新天地”，当时上海地铁6号线开通在即，小区侧门出来右转100米就是博兴路地铁站，可谓近在咫尺，标准的地铁房。过一条马路就是金桥翡翠坊商业街，生活配套成熟。

　　这个小区目前也是浦东金桥板块炙手可热的小区，成交活跃度常年排名靠前。当时我还去踩点了该新盘，开盘价才14500元/平，主力户型是95平的两房，现在回想起来都是满满的心痛。

　　但是刚工作各方面经验不足，没有足够的勇气，当时想都不敢想背上100万的贷款，就放弃了。目前该小区的成交均价已经攀升到9-10万，升值速度堪称火箭，涨幅远超我买的第一套二手老房子。

　　避坑心得：在相同地段和配套的板块，优先选择新盘或者房龄新的二手房，房产升值会严重优于其他选择。

　　3

　　浪费房票贷票

　　2009年购买首套房的时候，我手上有5万，家里资助了60万，当时上海还未实行限购政策，只要你有钱，想买几套就可以买几套，房票无限，想想真是投资的黄金年代。

　　以我当时的资金，是完全可以选择将手上的钱一分为二，直接购买2套房产的。那现在的结局就大不相同了。

　　另外，当时我完全可以将房产证加上父母的名字，后面如果想腾出房票，只要把自己的名字去掉交个契税就可以了。当时我的操作白白浪费了房票，想想真是扼腕叹息。

　　避坑心得：一定要善于利用政策，合理安排房票贷票。机不可失失不再来。

　　4

　　图便宜买户型差的房子

　　购买首套房时，个人经验尚浅，不重视户型朝向，加之当时我看中并后来买下的房子，不是坐北朝南，没有南北通透，但是比同小区的其他房子便宜10%，于是就匆匆下定，觉得晒不到太阳问题不大，夏天冬天温度不适有空调调节。

　　然而正应了那句话。谁住谁知道，住的时间长了，你就会体会到种种不便，上午晒不到太阳，下午夕晒。而且房价涨幅也低于同小区户型方正的房子。

　　避坑心得：在户型选择上，千万不要占小便宜打小算盘，宁愿选择户型好朝向好的房子，虽然贵但受益终身，自住舒服增值还快。

　　5

　　贷款没用足

　　记得2009年国家鼓励买房贷款，银行大量往外放钱，首套房商贷利率可以打七折。

　　可是我出于种种考虑，没有申请商业贷款，只申请了公积金贷款30万和公积金装修贷款6万，因此有限的预算导致我只能购买100万左右的小两房。如果当时能合理利用商贷，增加30%的预算，可以买到很心仪的房子了。

　　避坑心得：

　　买首套房时，应该充分将杠杆用足，珍惜自己的第一次贷款，能贷多少就贷多少。毕竟首套刚需一直是国家政策鼓励的方向，哪怕是在今天房住不炒的大环境下，银行对于首套的政策也一直是相对宽松的。

　　另外需要注意的是，如果打算要在一线扎根，千万不要在老家或者别的二三线城市为了所谓的刚需或者投资浪费首次贷款资格，一线都是认房又认贷的，其他城市有过贷款记录了，一线买房就算二套了，首付会非常高。

　　6

　　不敢贷款

　　到了2012年，那时候已成家已有孩，生活稳定，原来的首套房面积较小，又需要老人来带小孩，实在不够住，当时手上有了一些积蓄，双方父母也能资助，就想着再买一套房产，也能和老人分开住。

　　实际情况是：

　　我父母资助100万，我岳父母资助50万，自己手上45万左右（手上需留20万装修，等于25万购房资金）。

　　以当时的资金完全可以购买300万左右的三房（二套房当时六成首付，商贷利率上浮10%，不能公积金贷款，首套房公积金贷款仍归还中），而浦东中环附近金桥板块均价在2万5左右。

　　但我过于保守还是买的两房，理由有以下三点：

　　一是考虑如果买三房，总面积会超过180平，人均超过60平，超过的部分需要交房产税；

　　二是当时上海刚刚调整普通住宅标准，外环内200万以下是免营业税的，如果购买两房，只要做一些技术处理，是可以避开这笔开支的，三房将无法避免地要交营业税；

　　三是不想给自己太大的贷款压力。最终只商业贷款了80万购买了一套242万的大两房，加上各种税费中介费，总共支出了255万。

　　但是现在复盘，如果当时下定决心购买三房，资金是完全没有问题的，多出来的面积享受了十年的升值，自己也住得更舒服，而以当时上海房产税的温柔一刀，是绝对可以承受的。

　　避坑心得：

　　只要资金没有太大问题，能买三房绝不买二房，能买二房绝不买一房，不要有包袱怕贷款。

　　我自身的体会是，资金压力也就是前3-5年，随着工作年限的提高收入在增加，而贷款的资金随着每年的通胀，压力是在逐年减轻的。据统计中国人的平均贷款时间也就是8-10年左右，之后要么置换要么就是提前还清了。

　　7

　　孤陋寡闻、错失良机

　　时间一晃到了2018年，那时候小家庭也有了一些积蓄，职场也走向成熟。双方父母觉得手上的资金放银行就是被通胀侵蚀，也愿意再拿出一些资金，也就动了购买第三套房产的念头，让父母可以改善居住环境，将面积偏小的首套房出租。

　　但是由于上海严厉的限购政策，苦于没有房票，而我妻子在体制内的医院工作，感情和睦，也不愿意办理假离婚，计划慢慢搁置下来。

　　直到2021年，我无意得知上海可以将房产赠与自己的外地父母，唯一的代价就是3%的契税，但是可以腾出房票，而且理论上不限次数。

　　我身边已经有几起成功操作的案例。我的内心又开始躁动。正准备操作并打算提前还清贷款的时候，2021年7月23日上海出台楼市新政将住房赠与纳入限购，直接将该漏洞打上补丁，也彻底斩断了我购买第三套房的希望。

　　避坑心得：

　　虽然现在很多城市都限购限贷了，但即使是一线，同样有很多合理合法的规避方法。

　　一定要注重平时的学习和积累，再者就是多接触一些房产大咖，你认为的不可能也许在他们看来只是小菜一碟而已。

　　以上是我结合自身十多年来的购房经历总结的一些入门级的避坑法则，希望大家都能正确决策，避免悔恨终生。

　　回想自己整个购房历程，每次的决策，都和当时国家以及地方的政策密不可分，个人的命运，是和这个国家的命运息息相关的。过去二十年，但凡在大城市购买了房产并长期持有的，都是市场的赢家，妥妥地跑赢了通货膨胀，充分享受了时代的红利。

　　国运即房运，我坚信今后依旧会如此！