房地产正在经历一场巨大的“外科手术”

　　房地产生病了，病得还不轻。

　　短短一年，它已经在手术台上挨了651刀，深浅不一。

　　1月5日中新经纬报道，根据中原地产研究中心总结，去年一年中，全国各地楼市调控达到了创纪录的651次。

　　比前一任“史上最强调控”年2020年高了整整33%！

　　这是什么概念？这相当于去年每一天都有近1.8次调控发生！

　　如此密集的操作，成功剥开了表皮，直达深髓。

　　然而，房地产所经历的这场空前的“外科手术”，仍在继续。

　　1

　　这一刀一刀 都切除了什么？

　　刀切的太深，直接让房地产先前的美颜照片变成了解剖图——“原形毕露”。

　　如果没有打麻药，想必得疼的哇哇乱叫吧？

　　所幸，手术还是很人性化的：

　　主刀的，是国家，是央行，而用于麻醉的地氟烷，就是各位负责托底的国资背景房企。

　　最先挨刀的，就是大家最在意，看似病变最厉害，但实际上处在最表层的房价。

　　遥想年初，重点城市房价均价破万，让整个楼市拽进一个新时代，而4月底经第一财经的梳理，已有103个县市均价过万，把这一新的“基准”彻底夯实了......

　　结果到了年底，在各地限涨、官方指导价等刀法下，根据国家统计局70城房价11月数据看，已有15个城市新房价格同比下跌，二手房更甚，多达24个。

　　虽然主要集中在中心部，虽然跌幅并没有要死要活，但是趋势明显，十分罕见。

　　这波，叫欲抑先扬。

　　表层被破开，接着要处理的，就是问题比较严重的内里——房企和银行。

　　回看由于房子引发的经济危机，总有这两位的身影，相伴相随，无节制的借贷关系，让你搞不清到底是房地产绑架了金融，还是金融傍死了房地产。

　　针对它俩的刀法，并称“五道红线”，干净利索，三线四档的分类让不少大型房企都差点在资金周转上翻了车，而对“对公和个人的房地产信贷业务占比”的限制，让很多银行知难而退，毕竟两年的缓冲期，眨眨眼也就过去了。

　　副作用嘛，就是苦了贷不到款的普通刚需客。

　　1月3日克而瑞地产研究中心发布的2021年100家典型房企报告就很能说明问题，融资量同比下跌26%，近五年来首次下跌。

　　权益口径统计的销售金额上，百强房企内部正在遭受大洗牌，前十里国资背景的占了6家。

　　同时，地方对房企的态度也在改变，儋州也正要拆除某房企的39栋楼，上演相爱相杀。

　　就像丁祖昱在2022年年度发布会上说的，高负债高周转的模式，已经成了过去式。

　　这一轮优化，国资的抗性优势尽显，这麻药的效果，很明显。

　　前菜吃完，轮到正餐，那就是症结所在——土地财政。

　　这个问题涉及到地方的财政收入，所以很难处理，在创新的集中拍地模式下，虽然结果未必像部分人预想那般，迎来土地财政的“末日”（事实上热门城市有越卖越多的情况，比如杭州，高了去年500多亿），但是期间造成的打击和规范性，却也是显而易见的，比如第二轮集中拍地时多地直接因房企报名数量太少等原因终止了拍卖，甚至有房企退地。

　　不仅如此，即便是回暖的第三轮拍地，由于多为国资背景房企参与，也让不少人认定，土地财政的大势已去，再难玩出花。

　　而为了加强效果，主刀者还加了俩“支架”——房地产税和保障性租赁住房体系。

　　前者试点还没定，大有成为土地财政削弱后用来填补的“替代品”。

　　后者则极为庞大，旨在让大家都有地方住，是改变国内楼市现状的决定性一步。

　　以上都是这场手术的目的，把恶化的情况，拉回稳定。

　　很多人觉得房地产就像是一个“肿瘤”，必须切除。

　　但实际上，即便是肿瘤，那位置也极其刁钻，不是说动刀就动刀的。

　　何况，在我看来，房地产更像是一个出现病变的重要器官。

　　房地产不是独立于整体经济发展之外的孤岛，仅仅是上下游产业就错综复杂，建材、建筑、服务行业都有涉及，就连基建（比如工业园区等）也离不开。

　　因此，需要的不是切除，而是调理护养，导入健康的状态，继续为整体健康发展做贡献。

　　这，也正是这场大型手术的意义所在。

　　2

　　如果房价真跌到人人买得起 会是什么情景？

　　网上不少言论，都在希望房价下跌，而且是快速下跌，最好跌到人人都买得起的地步。

　　这种情况其实也不是没有发生过，有很激荡的，也有很冷清冷到快被遗忘的。

　　先说激荡的，有请珠三角。

　　08年4月，深圳报道消息，“珠三角退房风波群起 百亿炒楼资金被深度套牢”！报道中很多受访者很形象地描绘了当时的楼市惨状，各种被套牢，银行加息，CPI上涨，07年疯狂炒房的人群，付出了代价。

　　而从中国网一篇同期的报道中我们还可以看到，珠三角地区一些楼盘的价格直接遭遇了腰斩，就比如中山的房价，据说当时跌到了4000块左右一平，一朝打回2000年......

　　怎么样？刺不刺激？

　　虽然不敢说人人都买得起，但是势头很足了，而这种看似很欢喜的价格，付出的代价是无法计量的。

　　肯定有人要说，这是金融危机引发的房价崩盘，有因在前。

　　然而现实是，即便疯狂的用政策兜底，如果现在房价整体直接减半，不要说手上房子多的人要疯掉，银行自己先崩了。

　　这时候买得起，也没有任何意义了，买了，也只是赌。

　　再说一个冷冷清清的，有请鹤岗。

　　鹤岗是完美低价区，据网上一众去考察过的文章统计，目前的均价大概在2000-4000块一平，如果是个单身汉买套小的，那还真的只要10万块以内就能解决了。

　　如果再往郊区去一些，还有更便宜的，也就是以前鹤岗打出名头的“2万块买套房”。

　　然而就是这么一个诸多人理想中完美的低房价圣地，它的房地产却已经死了，连着一脚踏进去的，还有它的经济......

　　2020年，全市社会消费品零售总额同比下跌5.2%，财政收入同比下跌10.3%，失业率3.3%，十年人口流失16.7万。

　　可以说，根本没人去，而慕名前往的，也压根留不下来。

　　没什么工作机会，成了鹤岗留不住人的“天然屏障”。

　　你看，房价虽然低如腰斩，但是同样也反映出了当地的经济水平——除去部分地区，这俩指标，其实就是正相关的。

　　这些，其实就是房价突然跌到人人都买得起时，会发生的情景，各位自己想想，受得起么。

　　既然说到这里，那就进一步讨论下，跌成狗后，如果干预（讲真的不太可能不干预），房价趋势会如何？

　　个人观点的话，如果结合之前经济危机时的情况，珠三角的房价很快就在接下来的4万亿放水中起死回生，强势反弹，甚至于反弹得比以往更高。

　　比较明显的例子就是一线城市，如图：

　　数据来源：多智时代

　　除了广州，其他三个可谓突飞猛进，刺激的效果之强，可见一斑！

　　不过，今时不同往日，房住不炒已经成大背景，以稳为主，所以即便有刺激，普涨机会渺茫。

　　要我看来，价格恐怕不太会有大的变动，但是内部调整将会加剧。

　　就像股票指数一样，整体虽然看起来波澜不惊，但是内部已经翻江倒海。

　　换句话说，区域间的差异，会进一步加大，有涨有跌，各凭本事。

　　这样的差异不仅仅是一二三线，或是东西南北这么简单，甚至是城市内部，也会越来越高低分明。

　　2021年正值疫情和经济转型的风口，房地产和经济发展的博弈进入到了白热化。

　　结果让我们看到，国家完全有能力驾驭房地产这匹脱缰的烈马。

　　而国资背景的地产商进一步占据优势，让更多人对楼市的“回暖”产生质疑，嘲讽说这是在“自娱自乐”。

　　其他的不知道，但2022年的楼市，毫无疑问还是维稳，已经不需要再抢救了。

　　这一点，在去年年底的重要会议上也提及过，可以说体征已经回复，需要的，是保持。

　　具体看的话，一线的“居住属性”相对最弱，投资属性超强，只要交易和贷款上不特意卡脖子，热度不会降，尤其是上海这样有意要打造新“浦东”操作，五个新城都是明显的看点。

　　二线可能依旧是重要的驱动力，强大的首位度带来的强劲人口吸力都在加速城市的发展，当所谓的高净值人群储备充足，房价的进一步增长就不可避免，你让人家来了，你就得提供投资的场景。

　　越来越多的都市圈的宣传也正印证了这一点，中心城市的打造，必然带高区域性房价，但是很明显，是有限的。

　　这些城市虽然不是一线，但是它们可以做区域性的一线呀。

　　只不过相对的，分化会越来越严重，不管是城市间的，还是城市内部的，这也在迫使更多城市减少对房地产的依赖，加速找出自己的转型之路。