北京学区房进化史：年初抢破头，年末降价300万

　　“姐，好久不联系了，您现在还有学区房的贷款需求么？”

　　时隔大半年，给田菲打电话的助贷机构又多了起来，这令她有些疑惑。

　　年初的时候，田菲曾想过，如果可以贷下400万元，那就再凑些钱买个便宜点的学区房。但后来的政策变化和亲身经历令田菲措手不及，“年初跟他们为一套房子大半夜还在讨价还价，年末经纪人各种给我打电话说降价了，还是北京的顶流学区房”。

　　西城德胜、海淀万柳的学区房，是北京家长们心中的“白月光”，不过对田菲来说，是“经常看看，感知一下北京二手房市场的风向标”。

　　朋友圈的“学区房八卦姐”

　　田菲是一个普通的北漂，早些年因工作在北京落了户，又借助“6个钱包”买了一套刚需房，每月公积金就能覆盖房贷。用她自己之前的话说，学区房是不可能买的，向来不信这些。

　　“其实挺喜欢看那些天价学区房的新闻，我也说不清是什么心态，虽然家里有个适龄娃，但反正肯定不会买，也买不起，就跟看娱乐八卦一样图个热闹。”对学区房的格外关注让田菲在朋友们中收获了一个外号“学区房八卦姐”。

　　田菲知道很多可以找学区房相关信息的隐藏网站，里面有现在各大中介平台都看不到的一些成交和挂牌数据，也有热门学区房的价格动态，“没事的时候看看，感知一下北京二手房市场的风向标。”

　　北京东城某学区房小区 图片来源：每经记者 陈梦妤 摄

　　裕中东里、蜂鸟家园、丰汇园、六铺炕二区、阳光丽景……提起北京那些顶级学区房的名字，田菲如数家珍。什么时候降价了，哪里有了成交，哪个片区有人高位站岗，哪个小区只有占坑房，她倒也略知一二。

　　直到这两年，每逢开学季前，满屏充斥着类似于海淀1911（即2019年1月1日后在海淀区新登记并取得房屋不动产权证书的住房用于申请入学的，通过电脑派位的方式多校划片入学）、西城731（即2020年7月31日后在西城区购房并取得房屋产权证书的家庭适龄子女申请入小学时，不再对应登记入学划片学校，全部以多校划片方式在学区或相邻学区内入学）之类的数字，田菲才搜了搜其中的意思。

　　11月北京部分学区房成交明细 图片来源：受访者提供

　　采访间隙，有经纪人发来11月德胜片区的学区房成交明细。她打开其中一张图片扫了一眼，“看，1980年的房子，多么纯正的老破小，四五十平方米，单价15万元 /平方米，还是有人买。”

　　从田菲提供的成交明细看，其中有一处是位于德胜学区的六铺炕二区，40平方米，670万元，单价16.75万元/平方米。而六铺炕二区，正是2019年那则题为《30万元/平方米！北京学区房12平“储物间”360万成交》的新闻发生地。

　　“确实在降温，但还是买不起，难道我差的是降的那点儿吗？”田菲笑称。

　　“黑科技”信用贷和抢房

　　去年下半年，随着周边的一些朋友二套陆续置换了学区房，以及听说幼儿园不少小朋友的家长已经准备好了西城的学区房，田菲开始有些动心了。

　　到今年初，火爆的学区房行情和数个来自助贷机构的电话彻底扰乱了田菲那颗佛系的心。对方称，“征信良好、工作稳定，利率4%～6%的信用贷，最高可以做到400万元。”

　　“他们是这么给我说的，在个人情况评分不错的前提下，申请4～5家银行就差不多能到400万元。说是有黑科技，可以解决包括流水、社保等在内的实操问题，中介费是贷款额的2～3个点，也就是10万块左右。”田菲表示，“我问得挺细的，我当然知道没有这么好的事情。”

　　田菲举了个例子，比如，要做一个比较好的个人评分，其中提交材料时，公积金需要详细流水，社保可以不提交或者只提交一个在交记录，隐藏缴纳金额，个人流水要是月供的2倍以上才比较稳妥。

　　“我不知道黑科技是什么，但那时候他们真的说得我特别心动。”田菲说，“好几家机构都给我打电话了，除了信用贷，还可以做房抵贷。但我不想抵押房子，所以就没有往这方面询问太多。”

　　田菲当时的想法是，如果可以贷下400万元，那她就准备再凑些钱买个便宜点的学区房。

　　也正是从那时起，田菲开始正儿八经地看起了学区房。

　　《每日经济新闻》记者此前曾采访过田菲，今年春节前的一晚，经纪人告诉田菲，海淀区某重点小学新上了一套面积约50平方米、售价580万元的房源。

　　“那时候市场多火呀，我跟经纪人确定报备房源意向后，他们告诉我已经有10位客户了，约定第二天上午在中介公司按照报备顺序和房主谈价。”提起年初的看房经历，田菲依然耿耿于怀，“先不说当晚坐地加价20万元了，第二天我们连房主人都没见到，说是堵在路上了，就又被通知加价20万元，这么算下来的620万元已经超过我预算了，果断放弃”。

　　“现在想想，说不定人家是已经谈好了高价呢，不然怎么当天就这么顺利620万元成交了？”田菲说，“后来也断断续续看过不少房子，犹犹豫豫地都没下手，再后来，赶上调控降价，我就更犹豫、更观望了。”

　　“消失”的助贷员和经纪人

　　北京学区房市场这一年的重大变迁莫过于此。

　　从去年11月到今年初，北京不少优质学区房迎来大涨，部分涨幅甚至超过20%，一时间，类似“蜂鸟家园跳涨200万后一房难求”的新闻也频频出现。

　　“蜂鸟家园我可买不起，人家对口中关村三小，是‘白月光’级别的，和中介聊天的时候他们也会跟我说一些情况。比如去年整个蜂鸟家园成交量大概是120余套，基本属于挂出一套抢走一套。”田菲说。

　　事实上，自年初那波高峰后，北京对学区房的监管力度骤然加大，不仅更为严格地执行多校划片，有关部门还对购买学区房时可能涉及的经营贷等进行了严查。

　　来源：北京市西城区房管局官微

　　今年4月16日，西城区房管局联合多部门开展中介机构专项执法检查，严厉打击炒作学区房行为。

　　那段时间，北京市住建委数次发文，表示将坚决遏制、精准打击，严格执行多校划片、派位入学政策，并把“借学区房等炒作房价”列为今年九大重点工作之一；主管部门也对楼市热点区域的成交案例进行了普遍排查，西城金融街、德胜，海淀万柳、中关村等热点学区成交案例是核查重点。

　　田菲表示，自己和几家助贷机构在今年3月前后沟通十分频繁，但此后有大半年几乎杳无音信。“我看那些业务员微信朋友圈也不发了，也不给我打电话了”。

　　突然“销声”的还有一部分经纪人群体。

　　今年7月4日，西城区房管局组织辖区内多家房地产经纪机构召开工作会，强调严禁炒作学区房；7月6日下午，西城区房管局通报：2名中介机构员工针对西城区教改政策发布煽动性信息引发群体性聚集，涉嫌寻衅滋事，已被刑事拘留。

　　来源：北京市西城区房管局官微

　　新华社报道亦称，在执行“731”政策后，西城区整体二手房价格有所下调，其中德胜、月坛、金融街3个学区内二手价格可以预期将出现下探。相关平台显示，近两周来，金融街、德胜学区均有业主调低了二手房挂牌价格20万元至30万元。

　　也正是从那时起，关于北京学区房“买家违约，宁损100万定金”的案例开始闪现。

　　“前两天有蜂鸟家园的经纪人告诉我，有一套挂牌很久的40多平方米房源，年初报价1100多万元，现在800万元左右就可以拿下。据说是因为之前业主在国外无法签约，现在回来了，业主诚心想卖。”

　　根据经纪人的说法，现在整个蜂鸟家园大概有五六十套房源在售，但实际可成交的也就十几套，很多都有这样那样的问题。

　　“不少业主都收回了房源，开始观望，觉得似乎见底了。”有蜂鸟家园片区经纪人向《每日经济新闻》记者透露。

　　“现在我们也不太发朋友圈，有房源出的话都是一对一打电话，价格真的比年初降了很多。”

　　在田菲眼中，西城德胜、海淀万柳那边的学区房是用来仰望的，“教育资源不均衡啊，有什么办法呢。我现在也看开了，能上哪个小学就哪个小学吧，实在不行就去私立，在我力所能及的范围之内给孩子提供教育条件就好”。

　　最近给田菲打电话的助贷机构又多起来了，一天能接到好几个。

　　“过桥垫资，我们是专业的，做了这么多年，没有风险。”