深圳调整二手房交易规则将给市场带来哪些新变化？

　　在实施二手房成交参考价机制后，深圳近日上线新版二手房交易网签系统，通过与多部门的数据对接，将二手房交易全流程纳入政府监管。

　　新系统对中介行业的运行逻辑进行了两大调整：

　　一是从“多方委托”变为“独家委托”，卖方在同一个时间段里只能委托一位经纪人销售房源；

　　二是从“双边代理”变为“单边代理”，买卖双方需有代表各自利益的经纪人。

　　深圳上线新系统

　　二手房交易全流程监管

　　11月19日，深圳市住房和建设局主办的深圳市房地产信息平台正式上线新版二手房交易网签系统，将二手房交易涉及的挂牌、委托代理、产权核验、购房资格查验、网签备案等环节纳入政府监管。

　　新系统有三个入口，分别为“我要找中介买房”“我要找中介卖房”“我要自助卖房”。

　　深圳新版二手房交易网签系统截图

　　广东省住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，虽然开通了自助卖房渠道，但由于二手房交易的环节特别多，涉及片区价值、楼盘筛选、房屋安全、价格撮合、资金监管、缴税过户等多个方面，因此通过中介买卖房产仍是市场主流选择。

　　在新系统中，卖方可在“我要找中介卖房”中，依次完成填写房屋产权校验、房屋状况说明、选择中介、填写卖房信息来发起委托。买方可在“我要找中介买房”中依次填写购房需求、选择中介来发起委托。

　　为解决交易标的和交易主体真实性问题，新系统要求：

　　一是买方、卖方、中介这三类交易主体都必须实名认证；

　　二是通过与不动产登记部门数据对接，实现对系统内挂盘出售的房源进行产权核验，核验通过的房源将生成唯一有效的房源编码，实现百分百真房源。

　　新系统已与民政、社保、不动产登记等多部门的数据对接，在交易重要节点会对房屋权属状态、买方购房资格等重要事项进行自动核验。

　　通过交易流程的全面数据化，使得任何一方如果存在违规操作或隐瞒必要信息造成后续纠纷的情形，都可被溯源。

　　深圳市房地产中介协会认为，新系统可以提升消费者权益保障，提高交易效率。

　　从“多方委托”到“独家委托”

　　避免纠纷隐患

　　新系统将推动中介行业运行逻辑变化，从“多方委托”变为“独家委托”。

　　以往，业主卖房一般会把房源委托给多个中介机构挂牌销售。多方委托，不仅会造成资源浪费，还存在“跳单”等纠纷隐患，买卖双方可能为了少支付中介费，绕开已经提供服务的中介，自行成交或者选择收费更低的中介成交房源。

　　在新系统中，卖方最多只能委托三家中介机构销售房源。第一家受托机构在委托期限内对房源拥有独家销售权利。其他两家需待第一家委托期限到期才能作为替补获得委托权。

　　与此同时，新系统引入了评级机制，根据从业年限、信用状态、专业程度、服务效率、成交业绩等对实名登记的经纪人进行星级评定，并根据评级排序进行系统推荐。

　　卖方要想快速把房源出手，就需要谨慎选择为其服务的经纪人。深圳市房地产中介协会认为，中介从业人员今后将更有动力制定自身长期职业规划、珍视其信用信誉、提升专业能力，从而提升房地产中介行业整体的素质。

　　拿到委托协议，是中介机构获取售房佣金的前提。正因如此，新系统上线后，各大中介机构都在发力“争抢”房源，赶着发布介绍“独家委托”优势的一对一管家式服务广告。

　　为了避免出现乱象，深圳市房地产中介协会专门发布通知，严禁各房地产经纪机构、经纪人员以“返佣”“定金”等不正当方式诱导消费者，或通过胁迫等手段迫使消费者签订委托合同。

　　一旦被举报查实，违规机构及个人将被暂停系统使用权限，同时不良行为记录计入诚信档案。

　　从“双边代理”到“单边代理”

　　明晰双方经纪人权责边界

　　新系统还推动中介行业运行逻辑从“双边代理”变为“单边代理”。

　　此前，二手房交易中，买卖双方委托的是同一家机构，甚至同一名中介。

　　中介方利用“信息不对称”进行居间撮合交易，为了迅速成交赚取佣金，会出现两个问题：

　　一是不向买卖双方透露真实价格，只进行价格撮合，让卖家不断让价，买家不断提价；

　　二是以牺牲或损害买方权益的方式，与卖方形成“攻守同盟”，将房子以高价甚至是“吃差价”的方式售出。

　　新系统采取“单边代理”模式，建议买方委托与卖方不同的房地产经纪机构购置房产，促使买卖双方与各自的受托中介机构形成单边委托关系。

　　卖方经纪人，只用考虑怎么把委托人的房子快速、保价、安全地售出。买方经纪人，只用考虑如何以高效的方式为委托人匹配到高性价比的房源，同时要对所匹配推荐的房源质量负责。

　　买卖双方经纪人权责边界清晰，“各为其主”，以争取委托人在实际交易中的利益最大化。

　　深圳房地产中介机构门店。新华社记者 赵瑞希 摄

　　新系统是否能切实发挥作用，解决二手房交易现存的一些问题，还有待市场检验。

　　深圳市房地产中介协会认为，基于“单边代理”逻辑运行的新版二手房交易网签系统一旦运行成功，将会改变我国房地产中介服务底层逻辑，不仅将提高房产流转交易效率，还将更有力地保障消费者权益。

　　李宇嘉认为，从年初的二手房成交参考价，到最新上线的新版二手房交易网签系统，深圳对二手房市场交易的监管正在加强。二手房成交参考价机制已被一些城市采用，此次“单边代理”的中介运营模式也或将产生辐射效应。