房子还能炒？这场0首付0月供的灰色生意背后......

　　“单程9326公里、26次横跨太平洋，终于在大洋彼岸同样北纬40度的纳帕地区，在一望无际的葡萄园中，与梦想中的小镇实现了一场世纪邂逅。”

　　这是鸿坤创始人多年前写在日记里的一段话。这个人叫赵彬。

　　于是，在距北京100公里之外的官厅湖畔，便有了鸿坤·葡萄酒小镇——这是他准备交接班时的封山之作，也可以说是晚年的梦想栖息地。

　　据说，从选址、拿地到开发，自这个项目动工那一天起，老赵每个月都有一半时间花在这个项目上，亲自选材，亲自监工。

　　大洋彼岸的诗和远方、官厅湖畔的山湖盛景、纳帕式的惬意生活，还有提前透支的冬奥红利，当购房人还没有从葡园醉人的梦中苏醒，一则与“炒房客”直接挂钩的消息，就把人们从这一梦境拉回了现实。

　　就在最近，这个曾让创始人寄予厚望的鸿坤·葡萄酒小镇，传出将推行“0元置业”的消息不胫而走，背后的真相也颇耐人寻味。

　　一笔不花钱的买卖

　　“0元置业”的幕后操作方，是一家名为美房网的公司。这家游走在灰色地带的平台存在已久，如今已经发展到第93个群，粉丝基数巨大。

　　在“0元置业九十三群”中，负责人不厌其烦地给新成员普及其商业模式：

　　帮助买房人0首付0月供炒房；帮助开发商采用0首付0月供的方案快速去化，完成销售任务。

　　简单来说，不花一分钱首付，也不花一分钱月供，买房者就能拥有一套房子。

　　这个听上去天方夜谭的概念，与二十年前曾在市场上大行其道的“0首付”还不一样。

　　后者曾被明令禁止，根据《中国人民银行关于规范住房金融业务的通知》第二条，强化个人住房贷款管理，严禁发放“零首付”个人住房贷款。

　　2001年，中国人民银行重申，商业银行发放个人住房抵押贷款，应严格评估抵押物的实际价值，落实抵押登记手续，贷款额与抵押物实际价值的比例(抵借比)最高不得超过80%，严禁对借款人发放“零首付”个人住房贷款。

　　随后，房地产交易日趋规范，“0首付”逐渐淡出大众视野。然而，禁令并不意味着消失，二十年后，它又有了一个更加“专业”的名词：

　　看涨期权。

　　期权，在金融交易市场上并不陌生，但对买房人而言，仍是云里雾里。看涨期权，顾名思义，赌的就是房价上涨。

　　据风财讯了解，在美房网的运作下，新房市场“看涨期权”的首单案例，出现在香河大爱城。

　　10月24日，美房网宣布，在0元置业平台的撮合下，香河大爱城的一名业主与看涨期权人实现了“安全”配对。

　　双方以65万委托成交总价作为对赌价格，由看涨期权人每月替业主缴纳月供1860元，转到房贷账户，连续缴纳十五年。

　　双方签署委托出售协议，在房贷还清前的十五年观察期内，看涨期权人有权在超过委托价格时出售该套房屋，超过65万以上的部分，80%分配给看涨期权人，20%分配给业主。

　　在限购大棒下，环京楼市目前仍处于冰封状态。根据北京中原市场研究部的统计，10月，环京新房市场（廊坊市区 燕郊 固安 香河 石家庄 张家口）整体表现为环比量价齐跌。

　　以香河为例，10月的成交均价为8352元/㎡，环比下降3%，价格连续3个月下滑。

　　而比香河更远的官厅湖，销售情况显然更加不容乐观。

　　一面是年底紧急回款的压力，一面是“新模式”的诱惑，再加上首单案例的“成功”，“0首付”开始逐渐向环京各个角落渗透。

　　11月14日，燕郊首尔甜成会所，在美房网首席分析师“康老师”的带领下，0元置业平台开展了一场名为《如何让开发商接受0首付0月供方案卖房》的激烈讨论。

　　参会人员当中，包括了环京楼市的开发商，各楼盘的总代理，渠道公司老总，燕郊、香河、大厂、廊坊、永清、北戴河区域的片区经理。

　　可以说，环京大大小小的项目代表，都来了。

　　大会的主题是：如何细化0首付0月供的去化方案，以及如何编制话术。

　　这，无疑是一场环京楼市大促“新模式”的动员大会。

　　鸿坤的方案

　　显然，这也是一场“成功”的秘密会议。仅过了8天之后，11月22日，美房网便欣然官宣：鸿坤地产将全面采用0首付销售一手新房。

　　如果说环京的二手房业主愿意接受看涨期权人买断20年后的涨幅，用投资人的钱来补充现金流，以减少跌价的损失，那么卖一手房的开发商也顺势进入，则意味着什么？

　　美房网有一套非常完整的自洽逻辑：

　　鸿坤·葡萄酒小镇拿出七十年住宅参与0首付营销模式，以一套78.9平米的两居室现房为例，毛坯单价7000元每平米，装修加上家具家电共6万，其中三成首付款为16.57万，合计相当于首付共22.57万，贷款总额38.66万，二十年等额本息还款月供2552元。

　　如果按正常购买，这套全精装带家具家电的住宅需要首付22.57万，月供2552元，连续还二十年。

　　现在，只需要购买二十年的使用权22.57万，不仅可以自住，还能把房子交给民宿托管，分时度假。

　　把二十年的夏天，避暑时段（每年的4月15日至10月15日），卖给一个人；

　　把二十年的冬天，滑雪时段（10月15日至次年4月15日），卖给另外一个人；

　　剩下的空闲时段，交给民宿托管公司挣租金。

　　0首付，仅用月供2552元买下这套住宅的人，就是目标投资客。

　　换言之，买的不是房子，而是这套房子未来二十年的看涨期权。

　　那么这个人能得到什么呢？有人给自己装修，二十年内可以随时带租约出售，二十年后还可以整体卖出。

　　这位“康老师”说，这个方案已经获得鸿坤集团通过，准备交给0元置业团队试点，不久，便会在鸿坤集团全国项目推广。

　　“康老师”还说，现在推广阶段，不能在售楼处宣传，因为开发商害怕老业主维权。可以在售楼处签约，但不能宣传，也就是只做不说。

　　值得一提的是，这位“康老师”曾撰文指出：

　　所有的买房，其实都是预期房价上涨并通过卖掉获得房价上涨收益的行为。或者说，买房的目的就是为了涨价后卖出，因为只有租房才是不以房价上涨为目的的真实居住。

　　所以，买房的目的就是炒房。

　　昔日，制定了“大七环战略”的鸿坤地产，在西红门的成功模式下，走出了一条康庄大道。但在2017年最严限购令下，四年来政策未曾松动，重仓环京的华夏幸福、荣盛皆应声“卧倒”，鸿坤也未能幸免。

　　此时，鸿坤牵手美房网，试图策动“0元置业”，案场的销售人员未置可否，只是轻声说：“知道这个消息，但还没有收到明确通知”。

　　“炒房”的4.0版本

　　在“房住不炒”的主旋律下，“购房真经”、“炒房秘籍”，仍犹如手抄本一般游弋在隐秘的角落。

　　据“分析师”的总结，买房技巧已经从1.0版本，升级到了4.0版本。

　　规规矩矩攒够社保年数，攒够三至四成首付，正常交房，一次性缴纳契税，等房子升值时正常出售、过户，再由购房人缴一次税，是为原始的1.0版本。

　　全款押房，签委托出售协议，只抵押、不过户，等找到买家再过户，约定溢价部分属于押房人，税少交了一次，是为2.0版本。

　　支付部分房款当定金，签委托出售协议，约定两年内出售权属于出资人。两年后，房价涨了，涨幅80%属于出资人，20%属于业主；房价跌了，跌幅比定金低，损失属于出资人；跌幅高于定金，业主共同承担。此为3.0版本。

　　而上述最新发明的“看涨期权”，则属于4.0版本。

　　不止环京，甚至在北京也有很大市场。

　　据“康老师”说，单独购买看涨期权，不需要北京购房资格，不需要北京五年社保。

　　甚至于，还能在不动产中心名正言顺地办理房产抵押手续。

　　双方互相为对方杠杆，一切看似天衣无缝。

　　以通州某商办项目为例，购买了某位业主二十年使用权的“赵老师”，去年收了一套房，租金一年涨了10%。

　　值得一提的是，在人无我有的市场上，除了房产，还有千年难中的“北京车牌”。

　　在“0元置业九十三群”中，“康老师”发布了一则最新消息，0租金方案，还完成了北京电动小客车指标五年使用权的“匹配”，使用权人支付9万保证押金，免费使用北京电动汽车车牌五年使用权，到期保证押金退还。

　　0元，成了一门最大的灰色生意。

　　天下有没有免费的午餐？

　　北京金诉律师事务所创始合伙人戴金花律师认为，看涨期权其实就是通过合约的方式，约定期权人在价格上涨时售出一种资产的权利，一般在证券、融资等交易场景中用的比较多。

　　这种交易模式若是用于房市，属于不合规行为 。 第一，早在2017年住房城乡建设部会同人民银行、银监会联合部署要求规范购房融资行为，“严禁房地产开发企业、房地产中介机构违规提供购房首付融资，严禁互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供“首付贷”等购房融资产品或服务，严禁房地产中介机构、互联网金融从业机构、小额贷款公司违规提供房地产场外配资，严禁个人综合消费贷款等资金挪用于购房”。

　　而房企用看涨期权模式推出0元置业产品，约定由看涨期权人缴纳房贷，而业主购房却不用支付任何房款的行为，类似“0首付贷”的购房融资产品，并不符合上述规定。

　　第二，用看涨期权模式推出0元置业产品，购房人不用支付任何费用，价格上涨时可以享受分配利益，实际上就是低价囤房，高价卖出的炒房行为，不符合国家禁止炒房的政策。

　　还有销售人员告诉风财讯，“现在已经是底价销售，开发商年底着急回款，选择‘0’首付，实际成本肯定更高。”