解码魔都｜寸土寸金的上海，为啥要“安排”60万套保障租赁房？

　　新华社客户端上海11月24日电（记者郑钧天）“十四五”期间，上海计划新增建设筹措保障性租赁住房47万套（间）以上，达到同期新增住房供应总量的40%以上；到“十四五”末，全市将累计建设筹措保障性租赁住房60万套（间）以上，其中40万套（间）左右形成供应，这将极大缓解新市民、青年人的住房困难。

　　60万套，数量居全国城市之首。“寸土寸金”的上海，为什么对这项工作如此重视？哪些群体将从这项政策中得实惠？这60万套保租房，又将如何建设筹措而来？

　　“时间表”和“路线图”，都已安排上

　　在23日举行的上海市人民政府新闻发布会上，上海市副市长汤志平表示：“上海将把发展保障性租赁住房作为住房体系建设的重中之重。”当日，上海印发《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》，今年底将基本形成保障性租赁住房政策体系。

　　实施这一重大政策，正是认真践行“人民城市”重要理念，努力让来沪新市民、青年人享有品质生活、感受城市温度、拥有归属认同，以安居宜居提升城市竞争力和软实力。因为，青年人是城市的希望和未来，解决好他们的安居问题，关系到城市的活力和未来发展，也彰显着城市的温度和包容。

　　从保障性租赁住房的新建筹措量来看，上海在全国城市中是当之无愧的“带头大哥”。秘诀就在于坚持“房住不炒”，坚决落实中央加快建立多主体供应、多渠道保障、租购并举的住房制度改革方向。

　　汤志平透露，按照今明两年“多做、快做”的总体安排，2021至2022年，上海计划建设筹措保障性租赁住房24万套（间），完成“十四五”目标总量的一半以上。

　　数十万套保障性租赁住房从何而来？新建是主力，“十三五”以来，上海已供应150余幅租赁住房用地。在这些土地上建设的约1000万平方米、近20万套租赁住房，只要符合条件的都会被统一纳入保租房，“十四五”期间将全部形成供应。今后，除了新出让的租赁住房用地建设外，新建商品住房项目中也将有不低于15%的比例配建租赁住房，主要用作保障性租赁住房。

　　上海土地资源稀缺，增加租赁住房不能完全靠新建，闲置的工业厂房、存量商业商办资产等非居住房屋的改建和转化是供给的“另一条大腿”。上海市房管局建管处处长冯钢花透露，“我们调研发现，非居转化类的租赁住房出租率高达90%左右，在很大程度上解决了职住平衡、供需适配的问题。”

　　在规划土地方面，上海将全面落实国家明确的5种建设渠道：利用集体经营性建设用地建设；利用企事业单位自有闲置土地建设，允许土地用途变更为居住用地，但不补缴土地价款；利用企事业单位非居住存量房屋改建，允许不变更土地用途、不补缴土地价款；支持产业园区中产业类项目按照不超过15%用地面积配建，并鼓励将各项目的配建比例集中起来统一建设；供应居住用地新建、配建。

　　未来，公租房、单位租赁房、享受政策支持的各类租赁住房中符合条件的房源，都会纳入保障性租赁住房管理。

　　制度设计，牢牢盯住“保障”两个字

　　住房保障制度能否精准设计，不仅可以体现一座城市是否真正以人民为中心，更能体现城市管理者能否坚持以需求为导向、切实让人民住有宜居的治理智慧。在上海，保障性租赁住房就具有准入广覆盖、租期更稳定、租金可负担等特点。

　　在覆盖面方面，申请对象不限户籍、不设收入线，基本准入条件是在上海市合法就业且住房困难。

　　在租期方面，租赁合同期限原则上不少于1年、不超过3年，鼓励出租单位与承租人签订2年期、3年期的租赁合同，合同到期后，入住对象仍符合准入条件的，可继续租住。除公租房外，其他保障性租赁住房不设最长租赁年限；若保障对象在上海市购房或离开该市等不再符合准入条件时，房源退出，周转使用。

　　在租金方面，面向社会供应的项目，初次定价在同地段、同品质市场租赁住房租金的九折以下，后续调价时，年涨幅最高不超过5%；面向本园区、本单位、本系统职工定向供应的租赁住房项目，租金可进一步降低。住建和房管部门还将建立市场租金监测机制，加强对项目初次定价和调价的统筹指导，稳定租赁价格。

　　上海市住建委主任姚凯表示，上海将深入研判租赁需求、充分挖掘供给潜力，持续推进完善从“一张床”“一间房”到“一套房”的多层次住房供应体系和“租购并举”的住房保障制度。

　　精准供给“一张床”“一间房”“一套房”可谓是上海精细化管理的神来之笔。2020年起，上海开始探索“一张床”供应模式，2021年计划提供1万张床位。

　　何为“一间房”“一张床”？即在合适区域拿出部分公租房拆套后提供合租，形成宿舍型房源，“一间房”“一张床”不仅用活了公租房、大大增加了租赁供给，更精准解决了一线公共服务人员的租赁需求。“一张床位的价格在每月500元至800元之间，这是一位蓝领工人、一位快递员，或者环卫工人月收入的约10%。”上海市房管局局长王桢说，近年来，这种供应模式为解决上海青年职工、引进人才、来沪务工人员的阶段性居住问题发挥了积极作用。

　　快递小哥、家政服务人员、环卫工人、公交司机等，为上海提供了不可或缺的基础性服务，但是此类一线务工人员住房难问题十分突出，该群体对租金更加敏感，对居住地与工作地的通勤时间也十分重视。关怀一线公共服务人员的居住需求，体现了上海“海纳百川”的城市温度。

　　“未来保障性租赁住房在解决该群体的住房困难方面应再进一步、有所作为。”王祯说。

　　事实上，上海正在大量调研的基础上，增强保障性租赁房供应的针对性和有效性。在户型方面，以建筑面积不超过70平方米的小户型为主，根据新市民、青年人的需求特点，高标准配置公共空间和配套设施，打造“小户型、全功能、悦生活”的保障性租赁住房。

　　“在上海阶段性居住困难的、暂时买不起房的新市民和青年人，这部分群体中的大多数人目前正处于奋斗初期，其需求主要是交通便捷、离工作地近，他们对面积的要求并不大，但是他们对空间的独立性和隐私性的要求很大。”冯钢花表示。

　　各项配套政策，正在加速落地

　　大力发展保障性租赁住房，是解决大城市住房突出问题的关键一招。上海作为超大型城市，新市民、青年人的住房困难问题比较突出，已经出台的《关于加快发展本市保障性租赁住房的实施意见》在税费、金融、成本方面给予市场主体相应优惠。

　　在税费方面，上海将着力降低保障性租赁住房的建设和运营成本。汤志平说，一是用好中央财政奖补资金支持保障性租赁住房建设；二是免收城市基础设施配套费；三是对符合条件的出租住房，减按1.5%征收增值税、减按4%征收房产税；四是非居住用地上新建、改建的保障性租赁住房，水、电、气价格执行民用标准。

　　在金融方面，上海将落实长期贷款、发行债券和发行基础设施不动产投资信托基金（REITs）等3项国家支持政策，以拓宽融资渠道，解决保障性租赁住房持有经营期间中长期融资难题。

　　值得一提的是，在落实国家政策的基础上，上海还增加了3项支持政策：一是支持引导中央在沪企业，市、区国企和机关、事业单位，在符合规划前提下，通过多种方式建设供应保障性租赁住房，对参与保障性租赁住房建设的国企，有针对性地优化考核评价机制，进一步发挥好国企的主力军作用；二是落实保障性租赁住房承租家庭的未成年子女就地享受义务教育等基本公共服务；三是将保障性租赁住房全面纳入城市网格化管理、社区管理服务和物业服务范围。

　　“全靠财政资金的力量建设保障性租赁住房，对1000多万外来人口进行全覆盖比较困难。”上海市房管局住房保障处负责人表示，上海鼓励单位自建租赁房，水电气可享受民用收费标准，在一些基本公共服务方面租购同权。

　　据悉，上海市相关部门还将就保障性租赁住房的项目认定、规划供地、非居住房屋改建、产业园区配套建设、电力设施改造、租赁管理等制定6个配套细则；到今年底，基本形成保障性租赁住房政策体系。

　　目前，有关部门正在抓紧建设和完善全市统一的住房租赁的服务平台，开发“我要租房”的应用场景，保障性租赁住房出租信息将通过平台统一发布。为广大市民为新市民、青年人提供更加便捷的“一站式”租房服务。

　　汤志平说，上海将全力以赴推进保障性租赁住房建设供应，不断提升管理和服务水平，努力让为上海经济社会发展辛勤奉献的新市民、青年人安居宜居，实实在在增强获得感和幸福感。

　　新华社『解码魔都』工作室出品