楼市“千里冰封”，只有这个省例外？！

　　在二三线楼市普遍降温之际，海南的房价却依旧坚挺！

　　据统计局数据，10月三亚新房价格涨幅居前70城之首。

　　具体来看：

　　三亚（0.8%），北京、银川（0.6%），杭州、西安（0.4%）；

　　二手房价格涨幅居前的城市：

　　赣州（0.5%），三亚（0.4%），海口（0.3%）。

　　海口新房、二手房，三亚新房价格指数连续第16个月环比上涨。

　　楼市走出独立行情的海南，有何过人之处？

　　01

　　自贸港利好

　　现阶段看海南，关键词是自贸港、旅游岛和免税。

　　作为中国最大的经济特区，离东南亚最近的沿海省份，海南地理位置得天独厚。

　　独立隔绝，气候宜人，适宜发展海岛旅游业。

　　把海南建成自由贸易港，实行一系列免税优惠政策，建成全球开放高度和贸易枢纽中心；

　　不仅可以展示我们的制度优越性，还能给隔壁的岛带来一些压力。

　　何为自由贸易港？

　　实际上就是境内关外，从地理范畴来说，海南是在我国境内，但从行政监管来看，则在海关管理关卡之外。这是一个单独划定的独立关税区。

　　现在，海南免税店的购物限额为10万每年，已经有代购专门飞海南帮人买化妆品和奢侈品。

　　今年上半年，海南离岛免税购物金额267.7亿元，增长2.6倍，离岛免税销售额达302.6亿元，同比增长2.2倍。

　　免税购物带动旅游发展，上半年海南省接待游客4321.1万人，获得旅游收入819.8亿，实现双增长。

　　预计海南自贸港将于2025年之前实现全岛封关运作，届时购买进口商品将享受“白菜价”。

　　从这里购买同款进口汽车，将比传统4S店便宜15%至30%，LV已经考虑在海南设立首家免税商店。

　　同时，海南还实行企业和人才所得税低税率，吸引高科技企业和高端人才入驻海南。

　　也就是说，一个100万年薪的高端人才，来海南工作，每年可以多挣10万以上的工资。

　　参考新加坡，国土面积仅为719.1平方公里，约为上海的1/9。

　　凭借自由贸易港政策，1965年后，新加坡逐渐发展成为亚洲重要的服务和航运中心之一。

　　未来的海南，有望超越香港，比肩新加坡，成为对外开放的引擎枢纽。

　　02

　　房地产市场供需失衡

　　海南作为全国贸易限制最宽松的地方，房地产政策却最为严厉。

　　去年6月，当地管理层曾说过，要严格控制房地产，海南的房地产不是外面想要多少就建设多少，不能成为房地产的加工厂。

　　意思是不能让政策对海南自贸港的利好转变为房地产泡沫。

　　海南楼市政策的调整，起自2017年。

　　在2017年底那一轮调整中，海南出台政策宣布了四大举措：

　　1、全省海岸带可开发的一线土地、新批填海土地严禁用于开发商品住宅；

　　2、严禁以发展其他产业，建设产业园区、特色小镇、美丽乡村等各种名义变相开发商品住宅；

　　3、严禁以产权式酒店名义变相开发商品住宅，停止产权式酒店项目规划报建审批；

　　4、停止批准套型建筑面积在100平方米以下（含100平方米）的商品住宅建设。

　　这一轮调整的结果，意味着海南“海景房”将陡然变得稀缺。

　　从海南统计年鉴2021数据可以看出，自2017年开始，海南的房屋竣工面积不断下降，尤其是2020年，竣工面积出现腰斩。

　　到了2018年，随着中央在海南设立全岛自贸区、自贸港政策的明确，海南又出台了新一轮大招。

　　包括全岛限购、外地人70%首付、5年社保、5年禁售！

　　随后，海南又开始了一轮“闲置土地回收”风暴。据统计，回收的闲置土地面积相当于海南近6年土地出让面积总和。

　　此外，在过去几年里，海南还多次实行“两个暂停”政策——一是暂停批地，另一个是对有地的房地产商暂停批件。

　　这一系列强调控措施的最终结果，是大幅减少了建设用地，尤其是可以向岛外人士销售的住宅、公寓等房屋的建设用地。

　　从统计数据可见，海南的住宅投资从2017年开始下降，办公与商业用房投资相对增加。

　　与此同时，海南的发展利好积累了巨大的购房需求。

　　一些人才把户口迁入海南，直接获得2套房购房资格，叠加本地刚需和改善购房，市场购房需求扩大。

　　由此，海南房价过去一年出现了上涨势头。

　　03

　　房地产税试点

　　之前有专家提出建议，率先在深圳、海南开展房地产税试点。

　　如果海南被纳入房产税试点，对海南房价，将形成巨大利空。

　　横向来看，美国的夏威夷，作为一个旅游休闲为主的海岛，房产税税率却是美国最低。

　　从全美看，美国房产税税率的中位数1.31%，也就是一座200万美元的房子平均每年上交房产税为2.62万美元。

　　而以夏威夷州的房产税税率中位数0.31%计算，则只需交0.62万美元。一个重要原因是这里的房子不会全年使用，主要在冬季使用率比较高。

　　如果未来海南参考夏威夷模式，那么海南的房子持有成本将会比较低。

　　那么房产税政策对海南而言，反而是利好了。

　　从长远看，海南应该是走夏威夷模式。到海南，可以度假旅游，还能购物血拼。

　　值得长期看好的海南，买房可以选哪儿？

　　海南的西部岸线有核电站、石化项目和散装港，所以价值不如东部岸线。

　　从海口西海岸到三亚以西的海南东部岸线，是被刻意保留的，环境有比较大的优势。

　　如果投资不动产，要首选这个区域。