人口跌穿500万、房价一路下行！昔日省会不准低价甩卖

　　黄金周期间，大家忙着旅游，有人却忙着救市。

　　在上期的文章中，本号已经说到过，在央行与银保监会提出两个“维护”，十个城市或限跌或约谈房企，东莞等城市降税托底，广佛楼市降息等一系列信号之下，楼市最困难的日子，已经过去了。

　　接下来，会有更多城市或限跌或约谈房企，也会有城市采取各种规定范围内的行为，进行托底。

　　果不其然，10月5日，安庆市，这个安徽昔日的省会，召开全市房地产调控工作专题会议。明确表示：

　　坚决打击违规销售、虚假宣传、价格欺诈、哄抬房价、低价甩卖、违规开展房地产金融业务等行为；坚持稳地价、稳房价、稳预期，坚持房地产价格与地区经济发展水平、老百姓收入水平相适应，理性分析市场、合理引导预期，坚决杜绝房地产市场“大起大落”。

　　尽管这场会议的主题，是要求楼市稳定，即提出了严禁哄抬房价，也提出了打击低价甩卖，但对于安庆这座城市来说，显然更侧重后者。

　　因为，安庆当下的房价跌跌不休，打击低价甩卖，更符合语境。

　　安庆房价下跌趋势从一年多前便开始出现，即便是疫情得到有效控制后的强力复苏，也没能让房价实现同比正增长。2020年5月，安庆市新房价格同比跌幅连续5个月逐月放大，虽然从去年10月起跌幅开始减缓，但负增长的情况并未有改观。

　　根据国家统计局披露的数据显示，安庆二手房同比跌幅为2.8%，位列跌幅榜第三位。

　　安庆地处安徽西南，从乾隆二十五年起到1937年止，安庆一直是安徽省府，前后共有170多年的历史。

　　建国后，省会放在了合肥，安庆也渐渐泯为众人。

　　安庆楼市目前之所以跌跌不休，主要是因为之前上涨太过，现在失去了支撑力量，再加上人口常年流失。

　　数据显示，2018年安庆的成交均价7146.62元/㎡，同比的2017年6056.79元/㎡，每平方米增加1089.83元，同比上涨17.99%。

　　安庆房价上涨的逻辑有二：

　　1、货币超发下的群体性上涨。

　　在货币超发的背景下，一线城市发动上涨攻势，再传递给二线，二线再传递给三四线。

　　2、和绝大多数普通三四线城市一样，都是货币棚改拉动的。

　　2015年，国家喊出了去库存的口号，也是从那一年开始，楼市启动了牛市。推动去库存最直接的一个方法，就是大力开启三四线城市的货币棚改。

　　棚改怎么推动房价上涨的？

　　货币棚改的操作是，央行定向印钞给国开行，国开行发放棚改专项贷款给地方政府，地方政府将钱交给棚改户，收回他们的房子和土地，棚改户拿着这笔钱去买房。

　　由此，既产生了购房需求，又达到了去库存的目的。

　　然而，涨也棚改，跌也棚改。

　　但自2019年开始，全国棚改就大幅下滑，数量几乎腰斩。2020年继续下滑，2021年估计趋势不会改变。

　　制图：城市财经

　　棚改转向之后，大多数三四线城市的楼市无以为继，安庆以及此前出台限跌令的岳阳、株洲、张家口等城市，房价下跌均是这个因素。

　　此外，安庆的人口一直在流失，购房需求不断减少，加速了安庆的房价下跌速度，才有了安庆如今跌跌不休的态势。

　　根据第七次人口普查数据显示，安庆市过去十年人口减少了114.6万人。截止到2020年年末，安庆常住人口规模为416.5万人，十年间，常住人口跌破了500万，眼瞅着就要跌破400万了。

　　当然，这里面有行政区划的因素。安庆下辖的枞阳县，2015年被划给了铜陵，铜陵过去十年人口真实变化是，减少了25万。安庆过去十年人口真实变化是，减少了30.7万。

　　制图：城市财经；数据：安徽省统计局

　　安徽十六个城市，大部分人口都在流失，安庆流失严重程度位居省内第二位。

　　如此人口基本面，再加上经济、产业较为薄弱，在失去货币棚改支撑的背景下，房价焉能不跌。

　　所以才有了10月5日安庆市召开的会议，才有了强调打击低价甩卖。

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　　从形势来看，目前地方政府与开发商之间，已经展开了博弈。

　　很多城市，尤其是三四线城市，为了保持房地产市场稳定，有的直接限跌，有的约谈房企禁止他们恶意降价、打击低价甩卖。比如安庆与此前的岳阳、唐山、株洲、张家口、昆明等城市。

　　而房企们，在当下低迷的楼市环境下，想要回款，一方面还债，一方面为过冬储备粮草。

　　在这种背景下，地方政府限跌是很难限住的，因为债务当头。

　　克而瑞数据显示，截至9月27日，2021年房企累计违约债券只数达到39只，较2020年增长25只，累计金额达到467.5亿元，较2020年增长159%。

　　房企会想出各种办法降价销售，此前惠州一些开发商就想出了买房返首付，买房送车送家私券等方式，让利销售。但最终被人举报叫停了。

　　本号认为，后续开发商还是会想出各种办法让利销售，以加快回款速度。

　　因此，接下来，如安庆这类此前房价基本依靠货币棚改拉起来的，人口持续流失、经济与产业薄弱的三四线城市，会进入漫长的价格调整阶段。

　　人口持续流入、经济基本面稳固向好、产业越发强大的中心城市，在救市大行其道的当下，会进入缓慢爬坡阶段。