当下楼市：限跌，降税率......

　　前几天我去河南出差，路上一网约车小哥一直叹气。

　　我实在没忍住，“怎么了？”

　　小哥一拍方向盘，“哎，原来一个月能赚7000块，现在一个月累死累活赚5000块，一下子少了2000，老妈糖尿病，娃娃吃奶粉，还有房贷车贷，怎么活啊。”

　　不知道怎么安慰，我劝道，“今年大家都不好过，你还年轻，会好起来的。”

　　没想到小哥一抬头，指着旁边的楼，“房地产都不行咯，我们开车的能好到哪里去？”

　　这句话，一下惊醒困意中的我，小哥的观察很微妙啊，我问他为啥，他说：

　　“原来房子涨，大家感觉都赚了钱，出门就打车，现在房价在下跌，大家都认为兜里的钱越来越少，能多走几步路就不打车了。”

　　这句话有道理吗？有道理。这跟股市一样，股票账户每日飘红，即使还没兑现，都感觉每天下馆子有动力了，以为是其他股民请的客。

　　房价涨跌对消费情绪有一定的关联性，这属于纸面财富的消费心理作用。

　　据统计局数据显示，8月份社会消费品零售总额仅为3.44万亿元，同比去年8月仅增长2.5%，扣除价格因素，8月份社会消费品零售总额实际增长0.9%。情况不容乐观。

　　消费是第一大经济引擎，时间久了是会出问题的，于是你看到，日前，经济日报点名批评：

　　楼市调控应注意满足刚需。

　　的确，很多城市在拦住炒房客的同时，误伤了刚需，比如洛阳，首套房贷利率跑到了6%以上，要知道这个城市近两年房价是横盘的，炒房客早就离场了，刚需客却进不去，伤透了心。

　　但更多的城市，却会把这条信号解读为，楼市过度调控，需要“自救”。

　　1

　　被逼无奈

　　日前，张家口四部门联合出台“限跌令”，要求：

　　“新取得预售许可证的项目，不得低于备案价格85%进行销售”。

　　言外之意，开发商卖新房，只能在备案价格的基础降15%，超过这个值，直接拒绝网签。

　　至此，全国出台限跌令的城市已经上升至10城，分别是岳阳、桂林、菏泽、昆明、沈阳、江阴、株洲、唐山、张家口、南通。

　　你会发现，三四线是重灾区，只有沈阳和昆明、南通是二线，一线没有，跟我的预测基本吻合。

　　我在之前的文章《冷市10大买房思维里》讲过，限跌令是一块试金石，凡是此阶段出台的城市，最好不要买房。

　　出台限跌令的道理很简单，就是不希望开发商在市场行情冷淡的时候，下调价格，恶意竞争，从而造成恐慌情绪，引发投资客集体抛盘，砸跌市场，这是一种极度不自信的表现。

　　不过沈阳是东北希望，昆明是云南之首，南通有长三角红利，三者回调到一定程度，还会触底反弹，从大局观考虑，此阶段的回调，会逐步暴露“房价底部空间”。

　　但三四线就不一定了，拿张家口来说。

　　据报道，主城区的房价已经从顶峰的1.3万/平方米左右，降到了均价8000多元/平方米，一夜回到2016年前。

　　尤其是进入2021年下半年来，多个楼盘已经低于成本价销售，整个楼市弥漫着维权烂尾的负面影响。

　　五年前，七八千，五年后，七八千。期间一轮涨幅，套死几十万炒房客，尤其豪赌冬奥会的炒房客，基本没什么希望了。

　　张家口我从2016年开始涨的时候，就在拦大家投资上车。这是因为张家口十年人口流失22.66万人，下降了5.21%，除了旅游，基本没啥产业。一场冬奥会救不了一座城市，这是本质决定的。

　　而未来，一直会处于被北京虹吸的阴影中，而北京带动发展的只有东南方向。有些人投资买房从来不做研究，只靠上头。

　　今年这股调控大潮，前所未有，我预计全国有2/3的城市扛不住房价调控，接下来明里暗里出台限跌令的城市，只会越来越多，大家需要谨防。

　　2

　　降低成本

　　跟张家口出台限跌令不同，广东省多城以调节税率的方式，对冲房价下行。

　　据消息，自9月13日以来，广东省内已有肇庆、珠海、中山、阳江、茂名、湛江、汕尾、梅州、河源、韶关、清远等多个城市，相继发布了相关政策，将定向下调税率。

　　其中，惠州、肇庆、中山、珠海几个城市，均将二手房转让个税下调至1%，此前是2%。

　　如果按照一套200万的房子计算，个税从4万降低至2万，对于刚需家庭，还算一笔不小的支出。

　　按照正常情况讲，全国大多数城市二手房交易都是1%的个税，广东省内的广州和深圳，也是1%，所以广东多城降低1%，也是合理的。

　　但是，问题在于：为什么会选择这段时间？

　　答案是广东省楼市整体降温速度加快，有些地方太凉了，需要喝碗热汤，暖和一下。

　　根据乐有家数据显示，8月粤港澳大湾区楼市一、二手房成交齐跌。其中，深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、江门、佛山、肇庆九城累计成交一手住宅40720套，环比下跌18%，同比下跌42.1%。

　　其中，深圳、广州、东莞、惠州、中山、珠海、佛山是近一年内涨势最好的，现阶段的降温，属于周期内的正常回调。

　　但比如湛江、汕尾、梅州等三四线城市，却很难堪。涨的时候一个都跟不上，跌的时候，一个都拉不下。

　　其中惠州、珠海、中山出台二手房个税调节，是因为城市主要以新房市场为主，二手房则主要是当地刚需购买，所以此次税率调节，也是鼓励当地二手房市场活跃起来。

　　不过，个税整体对于购房款，还是极其微弱的占比，对整体楼市趋势不会有多大的影响，只是尝试在冷市中扯开了一道口子，利好楼市行为，也是为数不多的逆向调节。

　　3

　　救不了

　　地方主张“救市”可以，但当下市场，有两类救不了，一种是高负债开发商，一种是高价学区房。

　　目前当局的想法，就是在冷市中“拆地产雷”。

　　9月24日，深圳六部门针对开发商进行大规模严查，主要是购地资金来源，违规将被取消资格，禁1年参拍。

　　言外之意是，钱多你入局，钱少你下桌，但你不能过分借钱玩。

　　房地产属于资金密集型产业，过去玩的空手套白狼的游戏，让一个个企业膘肥体胖，吃尽时代发展红利，而现在，必须回归到”制造业“，脚踏实地给人民造房子。

　　预计接下来暴雷的房企会不少，背后受牵连的购房者也不少。

　　其次是高价学区房。

　　根据最新消息，沈阳下发《通知》：

　　要求房地产中介机构在居间代理二手房买卖过程中，不得以学区房名义挂牌二手房；不得以明显高于市场价格或政府公布的交易参考价格挂牌二手房；不得组织出售方联合抬高报价；不得协助交易双方签订阴阳合同。

　　这意味着，在沈阳，学区房成了禁词。

　　到目前为止，除北上广深，重庆、沈阳、芜湖、西安、厦门、成都等16个城市已出手整顿学区房炒作乱象，高价学区房均呈现不同程度下跌。

　　一线城市是最惨的。

　　拿上海举例，8月份，上海二手住宅仅成交1.8万套，环比下跌24.3%，同比下跌39.6%。而其中二手房的学区房，成交进入冰点，无人问津。

　　一个潍坊板块的中介朋友跟我说，当地一套47平米的优质学区房，去年房价在600万左右，现在已经跌到了480万，整整跌去20%左右，还没人要。

　　梅园板块的一套46平方米左右的房源，3月时价格是850万元，后一路降到680万元。一套48平方米的学区房，从835万元，6次降价至625万元，动不动百万亏损。

　　这些中产家长万万没想到，双赢的局面变成血亏，未来可能只有靠孩子成才，勉强给点心理安慰了。

　　一二线城市的高价学区房，均存在政策风险，尤其是一线城市高价学区房，救不了。

　　这是因为底部逻辑变了。例如严格实施多校划片入学政策，大面积、大比例推进干部教师交流轮岗，以及学位指标到校等等，都是前所未有的定向打击。

　　4

　　买房注意

　　最后再根据我的经验，给大家做一个预测：

　　首先“救市”将是接下来楼市的主唱调。

　　不单是限跌令、下调税率，还有提高公积金贷款额度，降低落户门槛抢人才……这四种是最常用到的“救法”。

　　但至于效果，就像是刀片伐大树，“遥遥无期”。

　　再次强调，凡是出现限跌令的城市，那么意味着房价还可以再跌，大家一定要离场观望，这是我多年总结出来的。

　　那么什么时候买呢？答案是，真正开始救市的时候。

　　比如大幅降低房贷利率、购房首付，解除限购，解除限售……这属于定向刺激买房行为，通常这种力度的政策出来，房价马上调头向上。

　　但按照当下的调控大基调，未来出现刺激楼市的松绑，概率不会很大。

　　与此同时，近半年，还要关注高负债房企，买新房之前，多从查一查资产负债情况，上市企业半年报里都在写着。

　　学区房的话，还是要观望，能不买就不买，现在这股风正在发酵，目前核心一二线城市被波及，接下来要看三四线城市是否会跟进。

　　“楼市调控应注意满足刚需”，绝对是接下来调控的主基调。

　　公积金优惠、首套房贷利率下调、二手房交易个税下跌，帮助刚需入场撑起房价，才是房住不炒的核心。所以时间就是让利。

　　能看得清的我都告诉你了，看不清的只能靠时间沉淀答案。有好的机会我会及时告诉大家，没有好的机会，就要学会捂住口袋，卧倒不动。

　　这在冷市是最大的胜利。