毕业季，关于租房的法律小贴士

　　毕业季的到来催生了新一轮的“租房热”。近日，有不少读者咨询与租房相关的法律问题：“从‘二房东’手里租房可靠吗？”“中介收了押金后杳无音信，该如何维权？”“签订租房合同要注意什么？”……

　　针对这些问题，记者采访了湖南师范大学法治文化研究中心副主任于熠。

　　“很多人租房通常考虑的是房屋的质量、位置、格局、周边环境等，但其实首先应该确定的信息是出租人是否有资格出租房屋。”于熠指出，原则上，拥有房屋所有权的房东才有资格支配房屋使用权。但是依据法律规定，承租人在经出租人同意后也可以作为“二房东”转租房屋。如果未经出租人同意，出租人可以解除转租合同。因此，大家租房一定要认真核实房屋房产证及所有权人信息，确保出租人有租房的权利。如果是从“二房东”手中租房，一定要核对转租的前手租赁合同，以及房东授权转租的相关证明，以免出现已经住进房子里又被房东赶出来的情况。

　　“如今依靠中介租房已成为大部分人的选择，由此引发的纠纷也不在少数。”于熠说，房屋中介作为居间人，按照约定内容为出租人和承租人提供居间服务，以促成交易达成，自己从中获得相应报酬。因此，租房者在没达到居间合同目的即找到满意的房源并签订合同前，有权要求居间人持续提供真实可靠的房屋租赁信息并提供订立合同的媒介服务。“很多毕业生‘脸皮薄’，不好意思‘麻烦’中介，但其实这是一种双方平等的法律活动，如果将就，反而会为后续入住埋下隐患。”于熠指出，租客在合理行使权利的同时，也要有契约精神，切勿随意“跳单”，否则将承担违约责任。另外，居间人在合同关系中只是介绍人，最终达成租房合同关系的依然是承租人和房东。所以，签订房屋租赁合同要明确合同的主体和对象。一般只有当居间人促成合同成立时，才能要求委托人支付报酬。如果居间人没有如实履行报告信息义务，导致后期合同签订出现问题，承租人不仅有权要求中介返还报酬，还可以要求其赔偿相应的经济损失。

　　“租房有风险，选择中介一定要谨慎。”于熠提醒，在租房时一定要选择正规租房平台或具备一定规模且有相关资质的正规中介，有条件的话应当查看中介公司的营业执照、房地产主管部门的备案证明等，且缴纳费用时要保存好转账记录、现金收据等相关凭证，一旦出现中介收了押金后杳无音信的情况，可向市场监督管理局或者住建部门寻求帮助，也可选择诉讼途径解决。在选择好中介的基础上，于熠建议有条件的求租人在保障个人安全的前提下，应当对中介提供的房源进行实地勘察，审查房屋是否与中介提供的信息相符，切勿一时偷懒，轻信他人承诺而随意签订租赁合同。

　　对于租房合同的签订，于熠表示，要尽量签订书面租赁合同。签合同前，首先要审慎审查房屋的产权登记情况，出租方是产权人本人的，要查看其房产证及身份证等；是产权人代理人的，要有产权证和授权委托凭证；如果是二房东、三房东的，一定要查看其与产权人签订的租赁合同原件，明确其是否有转租权限以及前手合同剩余租赁期限等。其次，要对租赁房屋中的房屋设施逐一核对，列明房屋设施清单，共同验证房屋设施功能是否正常、有无缺损，并记录在册，双方核对无误后签字确认。签合同时，要对租赁期限、房租金额与支付方式、房屋交付时间、水电物业等其他费用的价格与负担，以及居住过程中房屋设备的使用、保养、维修等事宜逐一进行明确，同时还要对退房条件、续租条件、违约责任等重要条款进行确认，一定要保证对合同条款内容确认无误后，才能签字，如果合同中存在约定不明或容易引起歧义的条款，应要求对方进行详细说明且在合同上进行标注。合同一旦签订，双方就应当按照约定积极履行各自的义务，不要轻易违约。如果产生争议，双方应当及时沟通，根据合同约定的条款确定责任归属，对责任归属有争议的，尽量协商解决，协商不成的，可根据租赁合同的约定向人民法院提起诉讼或向仲裁机关申请仲裁。