您当前的位置 : 中国甘肃网 >> 房产频道 >> 业主维权

长租公寓房主不能简单驱逐房客

20-12-01 11:34 来源:经济参考报 编辑:赵满同

  近期,由于蛋壳公寓的互联网金融模式暴露了问题,资金链中断,中介遁形,房主收不到月租,遂纷纷上门驱逐已经交了数月甚至整年租金的房客,并出现了连夜驱逐房客、从口角升级到持刀相向的恶性事件。

  这一切的罪魁祸首自然是运营方蛋壳公寓及其管理层、控制人。不过在中介方暂时不能负责,房主收不到房租、房客又已经交过房租的背景下,我们有必要先讨论眼前的双边矛盾如何解决。尽管现实中,房主仗着有房本而处于优势地位,但实际上无论是从法律权利还是社会利益的维度看,均应该禁止房主轻易驱逐房客。

  首先,房主应当尊重房客的权利。长租公寓的基本套路其实就是房屋转租。中介从房主那租得房子,充分占有了房源后,再高价租给住户。尽管房主和中介、中介和房客是两个相对独立的合同法律关系,但房主是明知、也允许中介转租的。长租公寓更宜被视为一个三方合同法律关系。次承租人即从承租人处租赁的人的权利应当得到一定的维护。

  事实上,今年通过的民法典第719条还新增了次承租人的代位清偿权。即如果房客觉得与其让房主赶出去、另行出钱租赁新居的话,不如代替中介支付拖欠给房主的租金,以避免找房、搬家的麻烦,那房客是有权选择代付并继续居住的,同时有权要求中介最终承担这些重复支付的租金。而且,房客这个代中介支付的拖欠租金的标准应当按照中介和房主原来约定的标准。房主不能要求房客按照更高的价格标准来重新签约。

  其次,房主倘若驱逐房客,至少必须明确放弃并转让对后续租金的权利。中介未向房主支付租金,当然是违约的。房主强行收回房屋,自认为是减少损失、救济权利。但要收回房屋的话,房主最多向中介主张因为“折腾”带来的交易成本损失,而不应该继续享有收取后续房租的权利了。房主至少应该明确放弃就后续租金的权利,并将这项权利转让给房客。

  为便于理解,在此举一个简单的例子,中介以5000元的月租价向房主租房,以6000元转租给房客。中介对房主的债务为缴纳5000元,对房客的债务为提供房屋。倘若租期还剩一个月时,中介一分钱没给房主,房主立即强行收回房屋的话,房主损失基本为零。房客的损失则是双重的,即“房财两空”。即便房客最终被返还6000元租金,也不等于损失被弥补了。因为房客的权益不仅仅是“住几个月,就给几个月的租金,不必多给”,而是对约定期限内不受打扰的居住本身就享有权益。对这项居住期限方面的损失,需要拿房客从房东那转让来的那份租金权弥补。

  第三,从法益角度而言,居住权重于收租权。长租公寓房主轻率驱逐房客,甚至在深夜将年轻女子驱逐到大街上,已经成为一个恶性的社会事件,影响了社会的和谐。虽然房主收不到租金,是无辜的。但显然房客并非是违法方或过错方。这里不是善恶好坏之争,而涉及法益的权衡。毫无疑问,房客的居住权更接近基本人权。即便是法院对“老赖”依法执行判决确定的债务时,也要尊重被执行人的基本居住权益。相比之下,在房客的合法租期内,如果房主的收租权和房客的居住权注定要暂时被牺牲一个(当然,他们仍然有权要求中介承担最终责任),那应当是前者而非后者被牺牲。在房主和房客不能自行协商解决时,公安机关应当接受房客的报警求助,维护房客在期限内的居住权。

  从社会成本分担的宏观视角考虑,结论也是房主比房客更应该成为风险承担主体。如果不能化解风险,那现代社会法律的一个基本任务就是分配风险,把风险从更值得保护的主体转移到更有能力承担风险的主体。在长租公寓盛行的大城市能够出租房产者,一般已经属于富人,甚至可谓食利阶层。他们更有经济实力承担损失、更有能力去监控长租公寓。事实上,房主选择把房子“承包”给中介而不是直接租给房客,就意味着房主应当自行承担此种间接模式带来的风险。相比之下,更为年轻或贫穷的房客是直接房源大幅减少背景下、长租公寓模式的被迫接受者。中介爆雷后,房主损失的只是相对于总体财富而言不多的金钱,而房客损失的不仅是相对于总体财富而言较多的金钱,还是基本的人生秩序,这也会妨碍他们进一步为社会创造财富的潜能。他们更值得保护。

  (作者为中央财经大学法学院副教授)

版权声明:凡注有稿件来源为“中国甘肃网”的稿件,均为中国甘肃网版权稿件,转载必须注明来源为“中国甘肃网”。

精彩推荐

  • 勇立潮头敢为人先 奋楫扬帆行稳致远 ——甘肃(兰州)国际陆港建设国家物流枢纽工作综述 勇立潮头敢为人先 奋楫扬帆行稳致远 ——甘肃(兰州)国际陆港建设国家物流枢纽工作综述
  • 渭武高速公路木寨岭特长隧道 取得节点性进展 渭武高速公路木寨岭特长隧道 取得节点性进展
  • 兰州市5家“外国专家书屋”可按需借阅 兰州市5家“外国专家书屋”可按需借阅
  • 兰州公交点滴爱心汇聚文明力量 兰州公交点滴爱心汇聚文明力量
  • 持续推进创新型城市建设 不断加快高质量转型发展  兰州市综合科技创新水平指数达78% 持续推进创新型城市建设 不断加快高质量转型发展 兰州市综合科技创新水平指数达78%
  • 精准化管理 标准化品质 兰州新区番茄获全球良好农业规范认证 精准化管理 标准化品质 兰州新区番茄获全球良好农业规范认证
  • 让党的创新理论“飞入寻常百姓家” ——金昌市强化理论武装推动高质量发展工作综述 让党的创新理论“飞入寻常百姓家” ——金昌市强化理论武装推动高质量发展工作综述
  • 林铎在全省民营经济统战工作会议上强调 深入学习贯彻习近平总书记重要指示精神 开创新时代全省民营经济统战工作新局面 林铎在全省民营经济统战工作会议上强调 深入学习贯彻习近平总书记重要指示精神 开创新时代全省民营经济统战工作新局面

关注我们

中国甘肃网微博
中国甘肃网微信
甘肃头条下载
微博甘肃

即时播报

1   兰州市城关区推进布鲁氏菌抗体阳性事件
2   甘州 品丝路文化 赏生态美景
3   宕昌:树莓结出致富果
4   永昌:开启“光伏扶贫”新路径
5   会宁南峪川万亩蔬菜产业园开工
6   敦煌李广杏地标保护获补助资金200万元
7   肃南:产业兴旺农民富
8   【陇上城事】一条街道 半城烟火 兰州宵
9   前10个月白银市公共资源项目交易完成18
10   华亭:发展牛产业 走出“牛气路”
11   用好陇南文化资源助力甘肃向南开放
12   初雪使得甘肃省景区人气飙升 滑雪场搜
13   甘肃省地方中药民族药标准物质管理委员
14   依托红色资源强化党性教育
15   推进黄河流域生态保护和高质量发展
分享到