上半年二手房市场逐步回暖一线城市快速复苏

　　由于疫情的影响，2020年上半年房地产市场、金融环境均经历频繁变动。从成交表现来看，房地产市场韧性较大。整体看来，疫情对二手房市场影响整体基本恢复。

　　诸葛找房数据显示，疫情影响减弱后，二手房市场快速恢复。至6月重点10城成交迎来小高峰，累计同比降幅为10.85%；百城成交价格疫情期间并未下降，整体呈现先稳后升的局面。

　　二手房成交复苏 价格先稳后升

　　回看2020上半年，在疫情影响下，2月市场按下“暂停键”，上半年10个重点城市的成交与去年同期相比下降。据诸葛找房数据显示，10个重点城市二手住宅成交量428242套，同比下降10.85%，从历史成交量来看，处于2015年以来较低水平。月度数据显示，2月处于疫情高峰期，经纪门店暂停营业，小区封闭式管理，市场成交降至低谷；3月起，随着政策环境的适度宽松，土地市场的火热，市场预期普遍转好，积压的需求持续释放，二手房市场进入稳步恢复期；6月，二手房成交达到一个小高峰，单月同比上升22.92%，环比上升9.77%。结合累计数据，可以看出二手住宅市场虽然疫情后快速恢复，但仍不及去年同期成交水平，疫情带来的负面影响并未完全消退。

　　从成交价格变化来看，疫情对价格方面影响相对较小，2020年6月百城二手住宅市场均价为15260元/㎡，环比上升0.34%，同比上涨1.52%。综合来看，第一季度百城二手住宅市场价格累计上涨0.21%，二季度累计上涨1.08%，涨幅扩大0.87个百分点。在疫情影响最严重的2月，二手房成交价格趋于平稳。2月成交价格环比上升0.7%，涨幅收窄0.1个百分点；3月起，疫情逐渐减弱，二手市场价格环比涨幅扩大。直至6月，经历了前期两个月的快速上升，价格涨幅略有收窄。

　　一线城市抗风险性强 恢复速度快于其他城市

　　整体来看，一线城市优异的市场基本面，决定了疫情后恢复速度快于二线城市，根据诸葛找房数据显示，2020上半年，重点10城中一线城市6月同环比均已回正且6月同比远大于二线城市，上半年一线城市的累计同比为-2.5%，而二线城市的累计同比为-20.9%，一线城市的降幅明显低于二线城市。从城市上看，一线城市深圳得益于区域规划利好，率先走出疫情阴霾，同比及累计同比已经回正且位居高位，累计同比为39.9%，位居重点10城的累计同比的首位。二线城市虽整体恢复速度不如一线城市，区域内仍有表现优异的城市，如长三角区域的南京、杭州，疫情后土地市场升温明显，整体市场逆势反弹，6月同比及上半年累计同比均大幅上升。

　　从各等级城市全年二手住宅市场价格走势来看，一线城市的价格更为坚挺，疫情后价格涨幅居首，一线城市行业基本面较好，抗风险能力较强，疫情后市场迅速回温，价格涨幅大于二线城市和三四线城市；二线城市疫情期间价格整体较为平稳，疫情后价格回升较慢；三四线城市由于本次疫情并不集中，此外三四线城市二手市场敏感度低，市场的反映滞后于真实情况，三四线城市的二手价格也处在上升局面。

　　未来需求释放 预计市场快速转好后理性回落

　　诸葛找房监测的10个重点城市来看，2020年在疫情影响下，业主对市场的预期较为波动。2月初，疫情突袭叠加春节假期的影响，业主对市场的信心不足，挂牌房源涨价占比迅速回落4.9个百分点至20.5%；3月随着复工复产逐步推进，政策鼓励企业摆脱疫情负面影响，市场逐步复苏，3月挂牌房源涨价占比上升2.0个百分点至22.6%；4月占比持续上升，但涨幅收窄；5月起，业主经历了3、4月涨价预期，市场预期理性回归，涨价占比理性回落至20.6%，与去年12月基本持平，仍高于去年下半年涨价占比水平，预计下半年市场价格回归平稳。

　　2020年2月，在春节及疫情双重叠加下，议价空间小幅上升，3月起，疫情逐渐褪去，议价空间转升为跌，至2020年6月，重点10城的议价空间为3.19%，环比下降0.1个百分点，同比下降0.34个百分点。疫情恢复期间国内资金流动充裕，房贷利率下降，热点区域土地市场火爆，市场预期快速转好，加上着急出手的业主挂牌价格略低于初始预期，买卖双方的博弈空间随之缩小。

　　如今，疫情对市场的负面影响逐渐消退，二季度市场在疫情好转下出现快速复苏。预计下半年，疫情后购房者入市积极性将加强，市场需求将继续释放。但随着购房者逐渐趋向理性，市场从疫情后快速复苏逐渐转向稳步复苏，全年成交量相较于去年或将小幅下降。