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多重因素致商办市场微“变脸”京沪等进入新一轮调整期

18-10-31 10:07 来源:证券日报 编辑:卜晓峰

  原标题:多重因素致商办市场微“变脸”京沪等进入新一轮调整期

  2018年下半年以来,受中美贸易摩擦、去杠杆、基本面低迷等因素影响,整个商办市场面对经济下行压力,呈现出了新的变化与趋势。对此,好租数据研究中心主任匡健锋表示,三季度办公市场投资、新开工竣工面积、销售额等数据纷纷下滑,一线城市大面积、高价格段需求回落,商办市场已进入新一轮调整期。

  根据《好租2018年第三季度商办数据报告》显示,在宏观层面,前三季度GDP增速6.7%,已连续四季度放缓。同时,第三产业增速低迷,PMI持续走低仅略高于50%荣枯线,这都在一定程度上削弱了商办市场的供应和需求。

  在商办市场表现方面,得益于土地购置费的增加,地产投资增速相对稳定,办公市场投资增速则下滑至11%。相较于住宅市场,前三季度商办市场土地成交仅流拍5幅,且由于今年供应高峰提前至6月份、7月份,使得后两个月稍显低迷。从未来供应来看,施工开工持续走低,竣工面积断崖式下降14%,整个“增量市场”显著负增长。从全国办公楼销售来看,三季度销售额已连续两年下降,但仍高于2015年水平,销售放缓利于租赁市场后期进一步去库存。

  在具体供求表现方面,受到新经济影响,2018年三季度一线城市累积可租面积同比普遍增长五成,各城市都受到退租增加及新增供应的叠加影响,市场整体空置面积增加。环比增速表现则较为分化,其中深圳高达72%,其次为北京的39%和上海的26%,广州仅3%。而在租赁成交方面,除广州增长13%外,“北上深”环比跌幅均超过15%,而7月份、8月份收缩尤其明显。尽管走量难言乐观,一线城市三季度租金水平小幅震荡,其中北京下跌0.13%而上海上涨0.13%,表现基本坚挺。

  分城市来看,北京的成交量和成交价格依然遥遥领先,分别为464万平方米、7.2元/平/天,较上海的348万平方米和5.3元/平/天分别高出33.3%和35.8%。

  相较其他一线城市,上海商办市场整体体量最大,累计可租面积已高达1923万平方米,增幅较北京、深圳基数大、增幅低。作为商办市场的第三极,深圳是一线城市中最活跃的,政策、经济形势的变化在深圳商办市场表现尤为明显。而广州的4.1元/平方米/天平均租金水平略高于深圳的3.8元/平方米/天,但广州市场体量有限,未来或被新一线城市成都后来居上。

  匡健锋表示,全国商办“存量市场”特征明显,北京发达的服务产业尤其是新经济比重对成交量价支撑尚可,上海则因供应量过大而存在较大去化压力,其他城市空置率也均有不同程度上升。此外,一线城市新增供应逐步放缓,各地也在积极推出产业政策如北京的产业更新、政务东迁、上海的“扩大开放100条”等,将有助于合理优化产业结构和释放新增需求。

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