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三线城市成房价上涨主力 广东楼市库存持续消化

18-08-17 08:39 来源:新华社 编辑:卜晓峰

  原标题:三线城市成房价上涨主力 广东楼市库存持续消化

  15日,国家统计局公布的“2018年7月份70个大中城市住宅销售价格变动情况”显示,7月份新房价格同比上涨的城市有65个,比上月多4个,环比上涨城市数量也有所增加。在坚决遏制房价上涨的要求下,各地正在不断出台针对性调控措施。

  三四线城市收紧调控

  国家统计局城市司高级统计师刘建伟称,7月份,各地继续坚持因城施策,调控措施陆续加码,努力促进供求平衡。从环比看,4个一线城市新建商品住宅销售价格上涨0.2%,涨幅比上月回落0.4个百分点;31个二线城市上涨1.1%,涨幅比上月回落0.1个百分点;三线城市则略有扩大。

  上海链家市场分析师赵葆根认为,房价涨幅居前的城市多是出台了人才引进政策。例如,房价环比涨幅居前的山东烟台在7月出台了《关于进一步加强“双招双引”工作的意见》,这使其新房价格环比涨幅从6月份的0.9%迅速扩大到7月份的2.9%。近期,呼和浩特、南昌、西安、郑州、温州等地先后出台吸引人才政策,一些省市还加大对高层次人才的补贴力度。从国家统计局数据来看,以上城市的新房价格环比涨幅均超过1%。

  “人才引进政策使部分二三线城市短期购房人数增加,楼市供应出现阶段性不足,推升了房价上涨预期。”赵葆根说。

  易居研究院智库中心研究总监严跃进认为,近期房价拉升的动力主要源于二三线城市。

  国家统计局最新数据显示,一二线城市新建商品住宅销售价格环比涨幅回落,波动幅度微小。

  逢涨必查。面对市场波动,部分三四线城市也收紧调控,及时采取针对性措施,阻断不理性升温蔓延,位于中国东北边境的丹东市也开始上调首付款比例。

  “当前,房地产调控明显由一二线城市向三四线城市全面铺开。”易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,坚决遏制投机炒房和保障刚性居住需求并举,正成为地方楼市调控政策的重要趋势,各地房价预期趋稳。

  厦门房价今年已降20%

  作为一线城市,深圳对中国楼市具有风向标意义。为了应对房价过快上涨,自2016年10月开始,深圳楼市出台了一系列调控措施。最新数据显示,深圳7月份一手住宅成交均价为54142元/平方米,环比上升0.09%。此前,深圳新房均价保持了自2016年10月以来的“21连降”。

  从限购、限贷,到限价、限售;从限企、限离婚,到限商住、限落户,中国房地产市场从需求端和供给端共同发力,推动调控进入“八限”时代。

  7月31日召开的中央政治局会议指出,下决心解决好房地产市场问题,坚持因城施策,促进供求平衡,合理引导预期,整治市场秩序,坚决遏制房价上涨。加快建立促进房地产市场平稳健康发展长效机制。

  住建部日前召开部分城市房地产工作座谈会强调,把地方政府稳地价、稳房价、稳预期的主体责任落到实处,确保市场稳定。对工作不力、市场波动大、未能实现调控目标的地方坚决问责。

  在地方层面,深圳、合肥、南京、贵阳等地相继出台新一轮调控政策。据中原地产统计,7月份,全国共有超过60城发布了70多次各类型房地产调控政策,包括限制企事业单位购房、升级限售措施等。

  事实上,随着房地产调控密集加码,部分城市房价已开始出现合理回归迹象。记者近期在厦门调查发现,在调控措施陆续加码的政策环境下,这座在2016年至2017年房价领涨全国的城市,自2018年以来二手房价格已有近20%的回调,新房市场供求关系也逐渐趋于平衡。

  专家认为,在加大供应的同时,下一步,各地还应重点加强对房地产销售行为和交易秩序的管控,防止少数企业和投资投机需求“钻空子”炒房。同时,加快建立楼市调控长效机制。

  广东楼市库存持续消化

  与此同时,中国各地大力推进住房租赁政策的细化落实,租购并举格局加快建立。

  自去年上海首推纯租赁用地开始,今年上半年,广州、深圳、杭州、郑州等地陆续推出“只租不售”地块。北京计划在未来5年提供租赁用地约1300公顷、租赁住房合计约50万套;住房租赁金融的政策支持力度明显加大,以租金收入或物业所有权为底层资产的证券化产品已发行数十单。

  为保障租房者的利益,多地试水“租售同权”,确保租赁住户享受卫生计生、子女义务教育、社会保障等公共配套服务,解决了租房人的最大“痛点”。

  疏堵结合的调控“组合拳”,为中国楼市稳定创造了积极条件。作为中国第一大区域经济体,广东楼市今年上半年总体呈现量降价稳的运行态势。同时,库存持续消化,截至今年6月末,全省商品房待售面积5221.12万平方米,同比下降3.2%。

  在广州工作的赵方圆此前一直希望尽早在当地买房。随着政府调控的政策越来越多,租赁市场短板不断弥补,如今,她住进了政府提供的公租房,买房计划不再急迫。

  “租房也可以过有尊严的生活。”她说。

  上半年部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象

  二手房市场进入价稳量升新周期

  今年上半年,受到房地产市场调控持续影响,新房供应使得市场需求持续挤向二手住宅市场。部分一二线城市成交量明显上涨,且价格出现“倒挂”现象。业内分析认为,下半年,全国大部分城市二手房市场将进入价稳量升的新周期。

  克而瑞地产中心研究员杨科伟分析认为,除北京、上海外,其余重点城市如广州、重庆、合肥、武汉等一、二手住宅价格“倒挂”现象持续,尤其是武汉价差最显著。杨科伟指出,从一二线十大重点城市二手住宅成交均价看,上半年除北京、上海、郑州外,其余七个城市二手住宅成交均价均高于一手住宅均价,主要是受新房“限价”政策影响,普遍造成一、二手房房价“倒挂”,“这也是2018年上半年二手房市场持续冷淡、新房销售火爆的主要原因。”

  从不同能量级城市来看,一线城市中,广州房价“倒挂”现象在2018年上半年持续加重;此外,深圳6月首次出现一、二手“倒挂”现象,价差达到3627元/平方米。二线城市中,重庆则表现为一、二手住宅成交价格同步上扬,且两者价差逐渐拉近;武汉则一、二手房价差保持相对稳定,但两者价差有小幅扩大之势。

  “下半年在市场预期趋稳下,重点城市二手房市已进入价稳量升的新周期。”杨科伟说,目前部分大量积压的刚需和改善需求开始放弃观望,在价格保持相对稳定甚至还有小幅议价空间的情况下,购房需求在二手房市场合理有序释放,“重点城市二手房市场将进入价稳量升的新阶段。”

  杨科伟分析预测:“下半年重点城市二手房市场成交有望继续回升,成交价格也将会小幅上扬。在新房限价短期持续情况下,一、二手住宅价格‘倒挂’的城市市场价差也将持续缩小。”

  房贷利率涨幅两三个月内或趋于

  未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调

  近日,融360大数据研究院发布报告显示,7月全国首套房贷款平均利率为5.67%,环比6月上升0.53%,与去年7月首套房贷款平均利率4.99%相比上升13.63%。业内人士表示,今年在房地产坚持调控的背景下,涉房贷款整体稳中偏紧。本轮利率上涨或接近尾声,上涨幅度或逐步放缓。但从整体来看,未来较长一段时间内,房贷利率水平难以下调。

  房贷利率以上升为主

  数据显示,7月,在全国35个城市533家银行中,有47家银行分(支)行首套房贷款利率上升,占比8.82%,较上月减少9家。值得注意的是,执行上浮25%以上的银行数量增多。其中,28家上浮25%,25家上浮30%,分别较上月增加3家与9家,另有4家银行首套执行上浮30%至40%。

  此外,数据显示,7月二套房贷款平均利率为6.03%,较上月上涨0.3%,整体涨幅有所下降。

  同时,4.13%的银行存在停贷现象。例如北京地区监测的30家银行中,有1家银行分(支)行停贷;深圳地区重点监测的26家银行中,7家存在停贷现象。

  融360大数据研究院分析师李唯一表示,此前央行放水并未如业内预期的对房贷利率起到降温作用,房贷利率仍以上升为主,预计短期内全国不会出现大面积下调利率的情况。

  “但房贷利率水平增速或将减缓。”李唯一表示,2017年7月至2018年7月,首套房贷款利率及二套房贷款利率分别由环比上升2.47%、上升1.27%降至环比上升0.45%左右。据此趋势推算,未来2至3个月内,环比数值会向0趋近,房贷利率仍将保持小幅上调直至稳定。

  购房杠杆率持续下降

  在房贷利率上调、房地产政策收紧的背景下,居民购房杠杆率呈持续下降之势。易居房地产研究院发布《2018年二季度全国居民购房杠杆研究》报告显示,2017年一季度,个人房贷余额同比增幅35.5%出现收窄,2018年二季度回落至18.6%;同时,全国居民购房杠杆率回落至31.9%,环比下降1.1个百分点,同比下降8.6个百分点,已连续五个季度收窄。

  易居研究院研究员沈昕表示,虽然个人房贷余额增速有所放缓,但整体来看,个人去杠杆仍有空间。从房贷余额新增的绝对值来看仍处于历史高位。

  沈昕认为,短期调控政策和信贷趋紧态势不会改变。随着政策环境和信贷环境趋紧,预计居民购房杠杆率还会进一步回落,下半年全国房价涨幅将收窄。

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