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开发商“举报自己”违规合同还有效吗?

18-08-07 16:08 来源: 编辑:李秀清

  盘和林

  据媒体报道,陕西西安部分消费者2016年通过签订内部认购合同的方式购买了房屋,而且支付全款,但是两年之后,开发商竟然以该项目没有预售许可证为由,将12名消费者起诉至法院,要求确认内部认购合同无效。

  开发商当初为了减少审批环节,加快销售进程,尽早确定客户,没有按照法律规定,与消费者签订了内部预售合同,而如今,鉴于房价由7000元涨至2.5万元,开发商想要通过举报自身违规,将交易作废,收回曾经的房屋,并再次出售,赚取其中价差。开发商无证销售之后反悔的行为,仅仅在西安市,就有多例。

  笔者认为,开发商在没有取得预售证的情况下,与消费者签订内部预售合同,并长时间内没有进行告知,该交易行为存在着欺诈的成分,违背了交易双方平等自愿的原则。而开发商单方面撕毁协议,状告自身,逼迫业主交回住房的行为,更是将诚实信用原则置于脑后。该交易行为的开端就是开发商的不诚信,没有让业主充分知情。之后,在两年时间里,向监管机构谎报整改结果,并且没有告知业主,最后,又不顾业主的利益,单方面撕毁协议,用收回房屋再售出的方式赚取收益,该事件开发商的全程行为毫无诚信可言。

  我国《合同法》以及《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》中规定,在开发商故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的情况下,开发商应当返还购房人已经支付的购房款及利息,并承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

  从上述规定不难看出,开发商是要承担赔偿责任的。具体到西安的案例来看,房价和签合同的时候相比,已经大幅上涨,应该是合同继续有效;假如合同由于预售证等无法补办而购房者愿意退房,则开发商应该按照目前市场价格赔偿购房者,并承担赔偿责任。法律不能支持欺诈者获利。

  那么,违规的合同是否违背合法原则呢?

  合同法中的合法原则有两层意思,一是当事人订约和履约必须合法,二是当事人必须遵守社会公德,不得违背社会公共利益。同时,合同法还规定,“当事人双方依法就经济合同的主要条款经过协商一致,经济合同就能成立。”

  在开发商“举报自己”案例中,从消费者的角度而言,是完全依法签订的经济合同,本身合同没有违法性,应该保护依法当事人一方。同时,按照我国合同法、民法、消费者保护法等立法精神来看,一般来说要倾向性保护处于弱势的当事一方。

  因此,法律应支持合同真实有效,至于有违规的瑕疵,应依据合同法基本原则中遵守法律、不得损害公共利益原则,判定开发商承担不利责任,维护并没有违法的消费者的合法权益,这也是维护公共利益所在。有关部门应该责令开发商尽早补办相关证件,使得协议合法化,对由此所造成的延长交房等消费者利益损失,应予以赔偿。

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