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零溢价成交 土地市场开始退烧

17-11-02 11:14 来源:北青网 编辑:杨成

  原标题:零溢价成交 土地市场开始退烧

  即便顶着楼市降温的巨大压力,但北京的土地市场今年以来仍旧是捷报频传,截至10月25日,北京已成为今年第一个土地成交额超过2000亿元的城市,将上海、南京、重庆、苏州和杭州等地甩在身后。然而,仅仅5天后,热情的土地市场就迎来了一阵寒风,10月30日,北京土地市场再次成交3宗住宅用地:其中大兴黄村地块以36亿元的底价成交,金地以零溢价成功“捡漏”;房山地块也仅仅是象征性地经历了9轮举牌后,就被中海地产以13.5亿元拿下;唯有顺义地块的竞争较为激烈,最终被中粮天恒旭辉恒基联合体以49.5亿元总价、自持12%的住宅(11923平方米)获得。值得注意的是,这也是今年以来首次出现零溢价的住宅土地成交。显然,北京房地产市场在降温半年后,土地市场也开始出现了退烧迹象。

  土地降温多个热点城市出现零溢价土地

  今年一个奇怪的现象就是,虽然楼市急剧降温,但土地市场始终维持火热,很多热点土地都出现了数十家开发企业围猎抢地的现象。统计数据显示,截至10月30日,年内北京土地出让金合计已经达到了2129亿元,刷新历史纪录。

  然而,一宗零溢价住宅用地的成交,却给土地热泼了一盆冷水。

  北京市国土资源局的网站公开信息显示,这次零溢价出让的住宅地块位于大兴区黄村镇。地块合计220105平方米,其中住宅部分为67310平方米,还包括650平方米左右的各种配套用房。出让条件显示,住宅部分限价均价为55016元/平方米,最高销售单价不超过57767元/平方米。公建需要自持50%,且20年内不得销售。由于住宅部分比例较低,仅获得一次报价,最终由北京金地远景企业管理咨询有限公司以底价36亿元获得。

  由于这两年的楼市火热,土地成交也从来不缺竞争者,因此,这块零溢价成交的住宅用地同时也是北京最近两年来第一次底价成交的住宅地块。

  其实不只是北京,严厉的楼市调控下,包括上海、杭州等地早已出现零溢价的住宅用地。

  在上海,万科早在8月份就以29.19亿元近乎零溢价竞得了宝山工业园区的一块住宅用地,成交楼面价约20069元/平方米。

  9月份,上海市青浦区盈浦街道胜利路西侧04A-01地块公开出让,该地块出让建设用地面积20959平方米,规划用途为商住,起始价为100604万元,仅经过两轮竞价,远洋以101004万元竞得该地块,楼面价24096元/平方米,溢价率0.4%。

  9月份,上海还出让了4宗租赁住宅用地,建筑面积共计21.84万平方米。均被上海地产(集团)有限公司竞得,价格总计16.87亿元,且4幅地块溢价率均为零。

  杭州也在近日出让了首宗“只租不售”的70年纯住宅用地。最终,被杭州市城东新城建设投资有限公司以底价4.54亿元获得。

  中原地产首席分析师张大伟表示,虽然零溢价不完全反映市场真实土地供需情况,但北京房地产市场降温半年后,土地市场也开始出现了退烧。从2016年9月30日开始,北京严格限制签约,很多开发商回款压力极大,能够用于土地市场的资金量越来越少了,后续地价很可能会开始出现趋势性下行。

  零溢价代表住宅市场转折?业内并不认同

  按照以往的调控经验,土地下行往往意味着楼市调控进入深水区,开发商拿地热情和拿地能力的持续下滑很可能伴随着特价房和降价的出现。那么这次北京时隔两年后再次出现零溢价住宅用地,会否又是一个转折的信号呢?

  对此,多位业内专家都给出了否定的答案。

  张大伟认为,虽然土地价格明显退烧,但从参与竞争土地的企业数量看,房企依然处于拿地补库存状态中。“对于房企来说,拿地的难度依然很大,房企依然要从降低管理成本,加大地下、车位等开发强度寻找利润”。

  有业内人士就认为,虽然黄村土地零溢价出让,但同时出让的顺义区住宅用地,则出现了激烈的竞价,并最终在达到49.5亿元的天花板后,开始竞自持面积,并最终由中粮天恒旭辉恒基联合体以自持12%的住宅(11923平方米)获得。这就说明优质地块对于房企的吸引力依旧很大。

  回顾整个2017年的土地供应,呈明显上升状态,其中住宅土地同比上涨超过3倍。然而,2017年所供应的住宅用地全部为限价土地,且供应量大幅上涨。可见,北京房地产市场的调控在持续发力。

  亚豪机构市场总监郭毅对北京青年报记者表示,黄村的零溢价住宅用地,目前来看并不能代表土地市场转衰的象征,而是有其自身的特殊性。一是因为该地块有大量的商办部分,在土地面积中占比较大。而众所周知,商办类产品受到了严格的政策控制,因此未来在产品规划和产品打造上会是一个难题,并且商办部分中有一半的面积还需要自持20年,限制条件比较苛刻,也制约了利润空间。

  二是因为住宅部分全部执行70/90政策,并且限价5万多元,在周边二手房已经达到4万-5万的背景下,限价也明显制约了开发商的利润空间,所以未来该地块可售部分的货值非常有限,这也导致该地块并未受到足够重视,并不意味着开发商对于整体的土地市场丧失了信心。所以郭毅认为,并不能因为黄村地块是两年来第一个零溢价住宅用地,就将它简单与市场转折挂钩。

  成交价可能出现结构性下降

  虽然谈及市场下行拐点业内并不认可,但业内专家的普遍观点还是认为,北京楼市将出现进一步的价跌量升。

  不过,郭毅表示,这样的价跌量升主要是因为大量“限价房”及共有产权房的入市,导致楼市产品结构发生变化,继而出现均价下降的波动。

  郭毅认为,北京楼市在2015年以前是以刚需和首次改善为主流的市场,但随着2015年、2016年的豪宅化趋势,市场产品供应多以高端改善项目为主,单价高,面积大,总价高。不过,随着一系列调控措施的出台,尤其是今年出让的住宅用地,全部为“限售价”地块,并且大多要求执行70/90政策,即90平方米以下的户型要占到总比重的70%,这就导致未来单套面积90平方米以下的刚需客群有望回流北京楼市,这部分曾被挤压到二手房和环京区域的需求一旦回流,势必提高目前的成交量。因此,大部分新成交的“限价房”项目未来的去化并不是难题。

  再加上共有产权房的即将大规模入市,将彻底改变北京市场这两年以高端为主形态,从而形成覆盖了刚需到中层置业,再到豪宅的多元化需求。

  产品供应结构的转变,将带来整体成交量的上升,成交均价也会出现结构性下跌。不过,郭毅强调道,虽然土地出现了一定程度的降温,但开发商对于北京优质的住宅用地仍旧是补仓的心态,加上目前市场上没有出现严重的供大于求,因此她认为楼市不会出现拐点,单纯直接的降价行为,甚至以特价房为主的暗降,也暂时不会出现。

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