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南京楼市出现刚需买房最长“窗口期”(图)

17-09-08 09:17 来源:人民网 编辑:杨成

  原标题:南京楼市出现刚需买房最长“窗口期”

  自5月底公证摇号细则出台至今,南京楼市供应量持续开闸,迄今为止已连续3个月新房上市达到四五千套以上,而在这一波持续不断的供房潮中,刚需房源占据了绝大部分比例,也被业内称为是近年规模最大的刚需购房“窗口期”,而且刚需买家的“上车”机会接下来也并不会中止。

  近3个月刚需板块全线“扫货”

  据记者粗略统计,自5月底新房开闸至今,南京楼市在3个月时间内已累计有80多家楼盘推出了大约1.9万套住宅房源,堪称海量供货。这其中刚需房源的占比相当大,包括江北、江宁、板桥、城北以及溧水高淳在内,有50多家刚需楼盘在这段时间内推房。其中至少有40家楼盘均价未超2万元/平方米,占到总数的8成左右,其余楼盘的均价最高也在2.5万元/平方米以内,处在市场所称的刚需购房“心理价格线”范围内。这些刚需盘累计推出的房源达到了约1.2万套,这也意味着近3个月以来新上市的房源中有6成以上都是刚需房。

  如此密集且持续的供应,也被业内称作是近年难得一见的刚需购房“窗口期”。这期间,很多刚需主力板块数月来开盘不断,拓展了刚需买家的选择面。例如六合板块近3个月来已累计有12家楼盘推房4000余套,平均下来每月有4家,溧水板块近3个月也至少有8家楼盘推房上市,新增供应近3000套,两大“刚需基地”都有多家楼盘一次性推房超过500套,而且近期开盘均不止一次。同时这些处于价格洼地的板块,楼盘均价绝大多数也维持在前期水平零涨幅。8月份由于两大板块上市最密集,市场还出现了难得一见的满眼“万元盘”景象。

  即便是一些在售楼盘已不多,房源供应相对紧张的刚需板块,也维持着上市节奏,例如板桥此前在售的3家楼盘从6月份至今全部开盘出货,高新区近期也有两家开盘。此外包括禄口、江宁滨江和尧化门在内,这些板块近期在售楼盘最多都不超过三家,此前也都有开盘。总体来看,近3个月几乎所有刚需板块不论“货量”多少,全都有推房动作,也有网友将这样的状况形容为刚需板块的大规模“扫货”。

  刚需“窗口期”持续3个月难得一遇

  面对这么大规模、时间持续又如此长的“窗口期”,购房需求也随之大量释放,有业内人士将这一轮刚需上市潮中入市购房称作“上车”。其实和往年相比,今年刚需买家搭上这班车也显得特别容易。虽然很多楼盘依旧需要摇号,但大量刚需客得以转战各个板块和楼盘登记买房,有了“多项选择”的空间。在江北、江宁、板桥、麒麟乃至溧水,近期多家摇号盘的售楼处都出现了买家一路跟随摇号“陪跑”的现象。而记者发现,这其中相当一部分买家并不仅仅是为买到一套房,而是尽可能选到总价户型最合适的房源。

  不过在另一方面,刚需盘的热度依旧普遍不低。记者粗略统计发现,近3个月来摇号楼盘的数量始终占据开盘总数的一半以上,其中除了少部分是热点改善楼盘之外,大多数都是刚需项目,比例还有上升的趋势,例如上月有18家住宅项目领销许上市,摇号售房的楼盘就达到了11家,全部是刚需盘,还有两家楼盘留到本月选房。摇号销售的房源量大约占到了推房总量的7成。另据业内统计,从5月底公证摇号启动以来,南京全市已有近5万组客户摇号选走大约1.3万套房,也占到近3个月上市量的6成多。

  不过从上月开始,刚需市场的冷热不均体现得格外明显,部分板块如江宁滨江、高新区、板桥和溧水,摇号中签率连创区域乃至全市新低,4家楼盘摇号中签率均不到一成,最低仅在4%左右。但同样有3家楼盘中签率达到一半以上,最高超过7成。板块热度也呈现分化,6月份曾经有4家楼盘连续摇号,甚至用上手工抽“红包”的六合板块,到8月仅有1盘“开摇”。

  多数板块尚有补货空间,买家不必“忐忑”

  眼下随着时间的推移,也有不少刚需买家感到忐忑,很多板块房源出货已经差不多,“窗口”还能开多久,购房“搭车”的机会还有多少都成为疑问。不过记者从市场面了解到,多数主流刚需板块接下来还有望持续补货。部分板块虽然前期待售房源基本出尽,后期仍会有纯新盘接棒。

  接下来补货最充足的板块也是一些前期的供房大户,比如溧水板块在九十月预计推房的楼盘至少达到五六家,包括创维乐活城、海伦国际以及新盘秦淮源筑在内的几家项目,后期推房量都有数百套,高淳在“金九银十”期间供应量将明显上升,区域内会有两家纯新盘上市,有消息称最多一次性可推房上千套。六合未来两个月预计仅有三四家楼盘推房,但年内有房待售的楼盘仍达到七八家,预计年底前会保持推货节奏。高新区上月还剩两家在售项目,但同时也新增一家纯新盘,年底前仍会持续推房。此外江宁滨江的两家在售楼盘未来也会持续加推一波高层房源,禄口会有两家老盘与一家新盘同期卖房,这些板块年内上市量至少还会各自新增数百到上千套,供应比较吃紧的板桥上月则有新盘动工,预计的“补货期”会在明年初,而江宁淳化很快会有两家楼盘推出上千套中小户型,补足整个江宁区域的刚需房供应。

  专家表示,新房上市是一个动态过程,一段时间内自然有板块房源充足,也有部分区域短时间内供房吃紧,但总体供应结构仍将保持平衡,值得注意的是,近期调控政策已经强调对在建地块开发进度进行督查,要求出让地块按期开工和竣工,尽快形成有效供应,预计接下来刚需板块将作为增加有效供应的重点,监管力度也将格外加强。

  延伸阅读

  7月份新出让地块一半打算“联姻”开发

  去年至今新增联合体已超30家,“加群”房企数量越来越多

  在南京楼市,由多家房企共同开发的“联合体”浪潮一直不断,而就在近期,又有多幅近两个月内新出让的地块陆续传出寻求“联姻”。截至目前,连同传出消息的地块在内,去年至今出让地块中已经诞生了大约32家“联合体”。其中3家项目已经销售,还有四五家项目正在加紧入市,与此同时多家房企联合开发已经从住宅地块向商办地块蔓延,房企联合的数量已经由两家起步发展到三家以上乃至多家“加群”。

  早在上半年,南京楼市近一年新增的“联合体”楼盘数量已经达到20家左右,其中包括桥北G87、鼓楼滨江G01、麒麟G16、青龙地铁小镇G60等在内的多幅地块都是在去年就已传出联合开发的消息,从6月份开始,包括高新区G50地块的弘阳燕澜七缙、G42地块的星悦城以及方山G66地块的龙湖新壹城项目都已陆续开盘入市,值得注意的是其中两家“联合体”项目均为商办地块,并且都由三家房企联手开发。接下来,包括桥北G87地块的招商弘阳嘉华御澜府、淳化G67地块的万科和昌金域东方在内的两家“联合体”楼盘,预计也将在9月份首次开盘。

  就在最近一个月,又有几幅刚刚出让的地块加入联合开发行列。前不久燕子矶新城的G01地块已经由安居、仁恒两家房企正式联手,7月份这里出让的G29、G32两幅综合体地块分别被华发和华润两家房企拿下,相隔不久两家房企也宣布签署合作框架协议共同开发两幅地块,打造区域商圈,同时由华发拿下的麒麟G35地块也一并列入了合作开发范围。创下同时联手开发三幅地块的先例。紧接着江北刚刚出让的两幅地块又传出“劲爆”消息,7月份五矿和弘阳分别拿下江浦G25和高新区G27两幅地块,其中江浦G25地块近期传出可能有4家房企联手开发,而由弘阳拿下的高新区G27地块则更为“出格”,据称目前地块项目已有6家房企打算参与开发,如果最终落定,也将成为南京楼市单个项目加盟成员最多的“联合体”。此外同在7月被五矿葛洲坝联合拿下的河西北G30地块近期传出还有保利计划加盟。而保利也分别与朗诗金地联手拿下的淳化G21、青龙山G22两幅地块,一番错综复杂的联姻动静之后,7月份出让的19幅住宅性质地块迄今已有8幅地块可能成为“联合体”。

  房企“联合体”越来越多,同时成员数量越来越扎堆,也折射出当下开发商拿地后的处境。记者统计发现,新诞生的30多家“联合体”中,有10幅地块楼面价达到2万,超过半数为现房销售,其余也基本属于区域内高价出让的地块。拿地成本不断抬升以及现房销售等条件带来的开发难度加大,已经使开发商不得不把联姻列为必要选项。

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