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李宇嘉:住房租赁监管要以租金及房源信息披露为抓手

17-05-23 09:00 来源:中国经济网 编辑:张兰琴

  李宇嘉

  5月19日,住建部就《住房租赁和销售管理条例》(以下简称条例)公开征求意见。这是我国第一部明确规范住房租赁的行政管理法规,也反映出我国房地产已部分进入存量时代、租赁时代,租赁已成为居民居住形式的重要选择和生活方式。

  据统计,目前我国大概有1.6亿人在城镇租房居住,占城镇常住人口的21%。未来,我国将新增2亿人进入租房市场。到2030年,租赁人口预计将达2.7亿人,长期租赁人群占比将达到30%。

  大环境也在助推租赁时代到来。首先,近年来热点城市或区域的房价又上了一个台阶,居民首次购房年龄推迟,如北京首次购房平均年龄从2010年的30岁推迟至2016年的34岁;其次,相继进入社会的85后、90后、00后,其结婚年龄也相应推迟,“单身贵族”崛起;再次,外来人口居住稳定性提升,2014年约有2.53亿城镇外来人口,其中60%携配偶、子女一起流动,在就业地城市平均居住时间超过3年;最后,近年来房贷月供上涨快于租金,月供与租金“剪刀差”正在扩大。

  早在2012年,我国城镇家庭户均拥有住房已超过一套,人均住房面积已超过发达国家平均水平(33平方米)。近5年来,我国年均新房销售都在10亿平方米以上,除城镇新增人口产生的购买力、改善型需求外,多数可归为资产配置。随着“限售”政策的广泛布局,住房回归居住属性下抑制投资常态化,未来将有大量住房投入租赁市场。

  由此,未来租赁供需的体量将会放大,租赁将逐步取代房屋购置,成为我国住房供应体系的主体。当然,这也是我国楼市走向成熟,释放居民被高房价压抑的消费,满足新市民住房需求,促进外来人口在城市集聚和服务业发展的手段或标志。

  但是,这样一个关乎如此多民众利益的市场,此前几乎一直在“无管理、无数据、无法律”的状态下野蛮生长。在房东与房客、房东房客与中介之间的权利义务上,甚至租房供求和租金信息等方面,一直没有明确的规范和信息披露。

  因此,条例既是形势倒逼所致,也恰逢其时。条例将近一半的篇幅重点放在如何保障承租人的权利,笔者细数了一下,承租人总共享有12项“红利”,具体表现在对出租人12个“不得”或约束,比如不得驱逐承租人、不得单方面涨租、不得随意进入房屋、不得无故扣留押金、不得随意解除合同、不得出租地下室和阳台等等。在当前出租人强势、承租人弱势的背景下,这12项“红利”既是对当前租赁市场承租人受侵害的总结和规范,也意在鼓励更多的人去租房。

  当然,出租人有时也是受害者。租赁市场基础秩序不规范,政府监管缺失,必然会产生诸如“不是自己的房子不心疼”的不良承租人。不爱惜房屋室内环境、拖延交租等,这还是小事,不良承租人损害设施、聚众赌博、随意改动屋内架构,甚至搞生产经营等,实践中也不在少数。因此,条例本着实事求是、权利责任平衡的原则,对承租人行为进行了约束。唯有如此,出租人长期放盘,与承租人签订长期租约,完善室内设施配置等等规范的、长期的租赁思维才能培育起来。

  如果长期放盘的出租人多了,其租赁经营就不是“一锤子买卖”,更注重追求长期租金收益,减少短租带来的成本和租金损失,而骗租、欺诈等损害承租人的短期化行为就少了。由此,就会有很多企业介入租赁市场,市场秩序规范水到渠成。

  因此,条例对住房租赁企业出租自有住房的,除承租人另有要求外,要求租赁期限不得低于3年。租期长了,租赁关系就更趋稳定,租赁的交易成本下降了,租金收益增加了,久而久之,维护租赁双方的基础秩序就形成了。

  此外,“二房东”也是合法的,因为他们本身就是规模化租赁的雏形。事实上,在贴近租房需求、降低经营成本、缩短匹配周期等方面,“二房东”具有很高的效率。如上所述,各大城市相继进入存量房时代,租房的人越来越多,市场也会自发催生一批专营房屋租赁业务的人群,也就是“二房东”,比如房产中介公司、城中村村民、城中村村集体、中介从业人员等个人创业者等。据笔者调查,他们都是从市场上收集房源,并经过装修、配备居住设施再投入租赁市场。

  目前,“二房东”之所以臭名昭著,在于监管没有跟上。试想,目前连对出租人的监管都处于缺失状态,遑论“二房东”。因此,若承认“二房东”地位,并进行工商登记,纳入政府管理,“二房东”将不再是信息不对称、劣币驱逐良币下的“灰色产业”。考虑到政策扶持(特别是国家对规模化租赁的税收优惠),“二房东”未来有望成长为规范的租赁企业。

  除了约束承租人、出租人,地方政府也要承担自己的责任。条例规定,各地方政府应当建立租金发布制度,定期公布分区域的市场租金水平等信息。

  信息不对称,这是租赁市场乱象丛生、浑水摸鱼,导致承租者权益受损的罪魁祸首,而信息披露则是解决问题的第一步。如果租金及房源供求等信息披露完善,无疑是地方政府监管的抓手。

  另外,条例提出,租房者同买房者一样,可以享受子女接受同等教育等公共服务。做到了这两点,地方政府之于租赁的监管才是合格的。

  (作者为深圳市房地产研究中心研究员)

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