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60家房企去年购地支出逾1.1万亿元 超四成拿地平均楼面价破万元

17-01-10 05:07 来源:证券日报 编辑:贾雯

  土地市场高热之年,开发商“谈地色变”。以频率换概率、高调猛拍、收购股权变相买地等拿地手段的背后,房企为获得土地储备,多数付出了高昂的代价。2016年,是历史上房企拿地支出成本最高的一年。

  《证券日报》记者根据Wind资讯统计数据获悉,2016年度,在公开土地市场通过招拍挂方式,60家A股和H股两市的中国内地标杆性房企拿地支出总计接近1.13万亿元,同比上涨约60%。

  “拿地是开发商首要且非常重要的挑战”,京投发展总裁副董事长高一轩称,(以北京为例)2016年北京供地收缩,到北京发展的开发商却比任何时候都多,吸纳的资金也比任何时候都多。

  “大房企依然有足够的资金去拿地,而中小房企拿地节奏明显要放缓”,易居研究院智库中心研究总监严跃进向《证券日报》记者表示,预计2017年房企拿地成本依然会上涨。但市场的另一面则是对资金的监管程度加强,资金压力和销售额放缓将导致房企的现金流和资金链承压。

   近五成房企

   拿地支出超百亿元

  对比发现,仅以招拍挂拿地方式计算,在上述60家房企中,有29家企业2016年拿地支出(权益拿地)超过100亿元,占比接近五成。其中,万科全年新增160个项目,以1218亿元拿地总额居于榜首。

  不过,相对于万科超过3000亿元的销售额而言,仍有分析师称,土地溢价率制约了万科的拿地规模。复盘万科拿地节奏可发现,公司权益拿地金额一直在低位徘徊。“十一”调控之后,万科开始逆周期拿地,四季度拿地57宗,金额为462.8亿元;为了避开土地白热化竞争,万科三季度拿地金额仅为132.1亿元,仅相当于销售额的18%,相比上半年的25%继续降低;而其前9个月,月均拿地金额为113亿元,远低于调控趋严后的拿地频率。

  另有一组数据值得关注,据Wind资讯统计,2016年,在60家房企拿地金额同比上涨60%的基础上,所拿地块规划建筑面积仅同比上涨约21%。以善于逆周期低成本获取土地甚至称不拿地王的万科为例,拿地金额同比上涨近42%,获得规划建筑面积仅同比上涨不足14%。

  严跃进称,2016年,土地成交溢价率普遍升高,多数房企拿地是处于补仓考虑,回归一、二线核心城市的战略布局也让这些企业拿地成本升高。但就2017年开年土地成交特点来看,部分城市为了有效防范土地价格的上涨,郊区用地的出让开始增加,这也使得部分市区拿地成本难以承受的房企可以进行郊区拿地;此外,资金审核趋严,潜在有资格拿地房企数量减少,但可以预见的是,优质土地的成本依然不会下降。

   超四成拿地

   平均楼面价破万元

  据Wind资讯统计数据显示,2012年-2016年,全国土地成交溢价率分别为8.3%、17.63%、11.5%、18.1%和46.61%。显而易见,2016年,全国土地成交溢价率同比上升了近29个百分点。

  另外一组值得关注的数据是,在上述60家房企获取土地储备中,平均拿地楼面价最高的是中粮地产,高达32029元╨平方米。同时,有25家房企拿地平均楼面价超过1万元╨平方米(不仅仅是住宅用地,还包括工业、商业用地等土地)。而2016年,全国土地成交平均楼面价是2556元╨平方米,这意味着在上述60家标杆房企中,超过四成开发商拿地平均楼面价是全国土地成交平均楼面价的近4倍。

  “从市场角度来看,这些上升的土地成本无疑将叠加在房价上,但从目前对2017年楼市的预期来看,销售额增速将放缓,销量可能下滑,过去付出高成本拿地的企业现金流将全面承压”,一位业内人士向《证券日报》记者表示,大型房企布局均衡,有多条低成本融资渠道,资产负债合理,产品变现能力强,尚有余力对应市场压力。反观2016年“高歌猛进”斩获多幅地王的中小房企,可能出现债务兑付困难,或者转让项目股权的现象。届时,规模性房企将通过并购去增加土地储备,进而摊薄土地成本。

  雅居乐华北区域总经理龚丽媛近期在一次论坛上表示,金融的现金流流入地产时会给行业带来更多并购机会,预计2017年下半年将是并购好时机。

  而阳光城集团总裁首席财务官辛琦则称,过去跑得快的公司要收一收,做传统地产业务也要谨慎一点,收购兼并将是主流,手上持有大量现金的领军企业机会将来临。

  上述分析师则称,预计2016年房企营收将创新高,但从前三季度情况来看,行业平均利润率仍在进一步下降。在房企整体融资成本下调的2016年,净利润下降主要系过去两年拿地成本升高所致,而2016年诞生的数量众多的高价地将反噬未来两年房企的利润率,地王将是未来最大的风险。

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